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住宅ローンの審査について解説します。

住宅ローンの審査とは

住宅ローンの審査には2種類存在しており、事前審査(仮審査)と本審査に分けられています。事前審査とは「金融機関が住宅を購入する前段階で住宅ローン申請者に融資可能か審査すること」つまりは新築の一戸建てやマンションなどの物件を購入する際、住宅ローンの申請者を事前審査申込用紙の内容をもとに融資が可能かどうかを判断することになります。

事前審査の際は源泉徴収票や身分証明書、健康保険証など複数の書類を提出する場合もありますし、事前審査申込用紙と身分証明書のコピーのみで事前審査が完了する金融機関もあります。金融機関によって提出する書類は様々ですので、書類の少ない金融機関を選ぶのがオススメです。

また本審査は「自己申告した内容が虚偽に当たらないかを確認する」のが主な目的になるので、事前審査の内容に偽りがなければ基本的には大丈夫です。しかし、仮審査の際に借金の有無を隠したりしていた場合に関しては審査に落ちてしまいます。健康状態や勤め先の経営状況が著しく悪くなった場合も審査に影響しますが、あまり変動のあるものではないので問題はないです。

ちなみに、サラリーマンであれば必要書類に記載の上、住宅ローンを申請する物件の資料を金融機関に提出することで、早い場合は提出した当日に審査の結果がでます。

住宅ローンの審査基準に関しては金融機関によってかなりの違いがありますので、事前審査(仮審査)を複数の金融機関で行うことで、「最初に申し込んだ金融機関で融資がもらえなくても、2番目の金融機関では融資がしてもらえる。」ということもよくあります。

住宅ローン審査の基準

住宅ローンの審査基準は金融機関によってかなりの違いがありますが、審査の際に判断材料になるのは、以下の6点です。

完済時年齢と申込時の年齢

年齢に関しては、基本的に借入時は20歳以上70歳までで、完済時年齢は80歳までと決まっていることが多い。借入時の年齢の上限にはばらつきがあるが、完済時の年齢は80歳未満という統計が圧倒的に多い。しかし、50歳で返済期間が30年のローンは組むことは残りの勤続年数を考慮すると難しいので、返済期間を短くしなければ借りられないということもあるので注意が必要です。

年収と返済負債率

ローンの年間返済額を年収で割ったものが返済負担率です。例えば、源泉徴収票の税込年収が500万円でローンの年間返済額が150万円なら、返済負担率は30％となる。金融機関では一般的に、年収などに応じて返済負担率を、25％～40％程度に置いている。一律で年収や返済負担率に条件は設けておらず、年収や今後の勤務状況に応じて条件を変えているからです。

勤務先の雇用形態や勤続年数

継続的に安定的な収入があると返済能力が高いと判断されるので、勤続年数が長いほど有利です。一般的には、勤続年数3年以上が条件とされています。雇用の安定性が低いとされ派遣社員や契約社員は融資対象外とされることもある。

債務状況

上記の返済負担率では、借りようとしている住宅ローンだけでなく、カードローンなどの借入の返済額も合計として判断される。借金がある場合は、住宅ローンの借り入れ金額が減少してしまう場合もあるため、事前に債務状況を整理しておきたい。また、カードローンなどで返済が滞った経験があると、審査の際に不利になってしまう。

健康状態

健康状態が問題になる理由としては、団体信用生命保険の加入の有無が審査の条件となるからです。団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中にローン契約者が高度な障害になったり、死亡した場合、契約者に代わって生命保険会社が住宅ローンの残高に相当する保険金を支払い、ローンを完済する制度。生命保険のため、極端に健康状態が悪い場合などは加入出来ないこともあります。

担保物件の評価

融資を受ける時に、物件には担保として金融機関の抵抗権を付与する。銀行は担保に関して、土地や建物をいくらになるか評価を行い、権利関係や建築基準法など法律上の問題があるかを調査する。つまり、銀行の評価額以上を借りることは困難になる。物件価格=担保価格ではないことに注意する。

住宅ローンの審査に落ちないように

上記が住宅ローンの審査基準に当たるが、最近では勤続年数が短い、派遣社員や契約社員など非正規雇用である、年収が低いなどといった理由で住宅ローンの審査に落ちてしまう申請者が非常に増加しているようです。住宅を購入したいのに住宅ローンの審査に通過しないと始まりませんので、住宅ローンの審査に落ちない秘訣をお教えいたします。

年齢の若く、健康なうちに審査を行う

年齢が若い方が返済期間が長く設けられるため、審査を通り易くなります。また住宅ローンは長期にわたっても返済になるため、健康状態も非常に重要になります。団体信用生命保険の加入の有無も重要になっております。

債務状況を整理する

住宅ローンと別に、カードローンやキャッシングなどが過去に滞っていた場合審査を通らないことがあります。学生時代や若いころに後先を考えず、お金を使ってしまった人は要注意です。現在、キャッシングなどを行っている方は計画的に返済を行って下さい。借金がある場合は、住宅ローンの借り入れ金額が減少してしまう場合もあるため、事前に債務状況を整理しておきましょう。

基本的には上位の2点がポイントになります。しかし、金融機関によって審査の基準がことなるため、複数の金融機関で審査を行うことが、一番重要です。