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住宅ローンのうまい活用法

ニュースなどでたびたび聞かれる住宅ローン控除。

なんとなくわかっているようで、良く分からない・・そういう方も多くいるのではないでしょうか。

住宅ローン控除とは、所得税から10年間、年末ローン残高の1%にあたる額が控除されるというもので、住宅ローンを利用して住宅を購入したり、一定条件の増改築をしたりすると、住宅ローン控除が受けられます。

控除額は、その年の年末ローン残高に控除率を掛けて算出されるため、返済期間は短期より長期、金利は低利より高利であるほど残高が高くなり、控除額も多い計算となります。しかし、控除額はそのとしての所得税額が条件となります。

住宅ローン控除を受けるには、確定申告が必要です。入居した翌年の2月16日から3月15日の間に、必要書類をそろえて、税務署に申告します。

ローンの条件	住宅の条件	人の条件
１、返済期間が10年以上	１、登記簿上の床面積が50㎡以上	１、住宅を取得してから6ヶ月の間に入居した ※住宅ローン王女を受けていた人が転勤などで転出すると、控除は受けられなくなる。戻ってくれば再適用が認められる。
２、自分が済む住宅の購入や新築のためのもの、または、工事費100万円以上の大規模な修繕・増改築(マンションのリフォーム含む)のためのもの	２、中古住宅の場合、築20年(耐火見物〈マンションなど〉の場合は築25年)以内の建物、または一定の耐震基準を満たすもの	２、入居したとしての前後2年間に、「3000万円の特別控除の特例」や「特定の居住用財産の買い換え特例」を受けていない
※親や兄弟からの借金には適用されない。社内融資では、その内容により適用される事がある。		３、その年の所得金額が3000万円(給与収入のみなら給与収入金額が約3336万円)以下

 

住宅ローンと失敗談

低金利ローンの落とし穴

住宅ローン借入では、実際に融資が実行される際に適用金利が決定します。物件が建設中で、実際の引き渡しが半年後、1年後というケースもありますから、現在の低金利をもとにギリギリの返済プランを組むと、その後の金利上昇により、すぐに返済が苦しくなります。

借りる人の条件や購入する物件によって、保証料が大きく異なる金融機関もあります。保証料だけで100万円以上の差が出ることもありますから、表示された金利だけで、住宅ローンの優劣を決める事はできません。

 

ボーナスだのみの返済計画は危険

ほとんどの金融機関では、毎月分の返済額を少なくして、その分をボーナス時に返済する「ボーナス時増額返済」ができます。ボーナス時増額返済は、毎月返済額を低く抑えられるため、定期的にボーナスをもらっているサラリーマンに、広く利用されていましたが、現在の社会情勢を反映して次第に少なくなっています。

ボーナス時増額返済では、毎月の返済額が少なくなる分、ボーナスとボーナスの間(6ヶ月)の元金の減り具合が少なくなり、その分利息が増える事になります。

結果として、ボーナス時増額返済の方が、毎月返済の身寄り総返済額はやや多くなります。

 

提携ローンには要注意
提携ローンとは、不動産会社が販売促進のために、あらかじめ銀行など特定の金融機関と組み、その会社の不動産に対して一定の融資枠を設けたものです。通常の住宅ローンでは、借りられるのは購入価格の80%まで、つまり購入価格の20%以上の頭金が必要です。ところが、提携ローンなら、頭金が5%あるいはゼロでも借りられる事があります。

審査も通りやすく、自己資金が少ない場合にとても魅力的ですが、気軽に借りてしまって借入過多にならないよう注意が必要です。

また、提携ローンはあらかじめ物件にセットされているため、物件の選択肢が狭い事もあります。

 

 

家族で住宅ローンを利用する

住宅ローンを組む際には、一定の現金（自己資金）が必要です。自己資金とは、頭金（物件価格の20％程度）と諸費用（物件価格の2～10％程度）を合計した金額です。

頭金が物件価格の20％というのは、一般的に融資額の上限が物件価格の80％までであるためです。80％を超える融資もありますが、返済に無理が出かねません。

自己資金不足には、以下のような方法が考えられます。

 

１、親などから資金援助を受ける

２、親子で協力してローンを組む

３、夫婦の収入を合算する

 

１、親などから資金援助を受ける

マイホームの頭金が足りない、年収不足で必要な額の融資が受けられないなどの場合には、両親又は祖父母から、資金援助(贈与)してもらう事が考えられます。贈与を受けた人には贈与税がかかります。ただし、同年中に110万円(住宅取得資金等の贈与では610万円)までの贈与であれば、贈与税はかかりません。しかし、この非課税枠を超える贈与を受けた場合には、贈与税がかかります。

親から資金援助を受けたいときは、「相続時精算課税制度」の利用を検討してみましょう。

これは相続税と贈与税を一体化して扱う仕組みで、2500万円までの贈与なら、贈与税が非課税扱いになります。2500万円を超えると、超えた分には一律20%の贈与税がかかりますが、その分は将来相続が発生したときに相続財産に合計され、支払うべき相続税と相殺されます。

 

２、親子で協力してローンを組む

フラット35では、住宅ローンの完済年齢が満80歳までとなっています。そのため、45歳以上では80歳から自分の年齢を引いた年数が、最長返済期間になります(上限は35年)。

西行返済期間が短いと、毎月の返済額が多くなったり、返済負担率から逆算して決められる借入金額が少なくなってしまいます。こういう場合に、利用できるのが「親子リレー返済」です。申込本人が、子供やその配偶者などを後継者(連帯債務者)に指定してローンを組む方法です。

後継者の借入申込時の年齢から返済期間を算出するため、70歳以上でもローンの申し込みができ、35年の最長返済期間が可能になります。

３、夫婦の収入を合算する

申込本人だけでは、収入の条件を満たせない場合に、その住宅に同居する配偶者や親など(同居予定者)が連帯債務者となり、収入を合わせる「収入合算」が可能です。

収入合算を活用すると借入額を有利にできますが、妻の出産による退職など、将来の収入の変化を十分考慮しなければなりません。