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借り換え専用の住宅ローンについて解説します。

借り換え専用住宅ローンとは？

借り換え専用のローンについて皆さんはどのようなイメージをお持ちでしょうか？

これは住宅ローンを借り換えようと考えている人に限定された各銀行で扱われている金融商品のローンのことです。

つまり返済中のローンを決算して別のローンを新規に組むということです。いくつか複合して借りている場合は金利の高いもの、低いものを一つにして金利を同じにすることができます。

一般的なローンと比べ審査基準が若干高いですが条件さえ満たすことができれば通常ローンと比べ期間固定金利や低金利なものなど自分に合った金利タイプが選べます。また、返済も自分のペースに合わせることができ、一つのローンにまとめて返済することができます。その上金利面での優遇が措置されることも多いようです。

借り換えローン同様に複数のローンに加入している場合や、借りている金額が多ければ多いほど借り換えによる効果は大きくなります。

目安としましては
・ローン残高が1,000万円以上
・返済期間が10以上残っている
・1％以上の金利差

これらの条件が当てはまらない場合、新しいローンを組むという形になりますので
ローン保証費や登記費用、各手数料などがあらためてかかるのでメリットはあまりないということになります。

なので、ほとんどの場合長期型の低金利にかえる方が多く銀行側でも35年までの固定期間を想定さえていますし、融資上限額も1億円までのところが多いようです。
ここまで見てもらえれば条件さえ満たせばとても魅力的なローンの組み方だと感じるかもしれません。ですがいくつか注意しなければならない点もあります。
まず一つ目は35年というローンの固定期間です。

金利は固定期間で安定しているものの60歳を超えてからの返済はとても苦しくなります。
できるだけ早めに決算してしまう場合がいいということもあります。

また返済期間は伸ばせないのでそこも注意しておきましょう。
もう一つの点はこの借り換え専用住宅ローンは住宅の新築や購入、増築などにかかった直接必要なローンではないという点です。

一般的な住宅ローンは住宅借入金等特別控除を受けられるのに対し借り換え専用住宅ローンは借り換え前に組まれていた住宅ローンが対象になってしまうこと、10年以上の償還期間があるなどに当てはまらないと特別控除にならないということです。

借り換え専用住宅ローンを申し込むには

申し込むに当たりまず自分が申し込めるか金融会社の条件を見てみましょう。審査の条件としましてはいくつかあります。

 

 

審査の条件

年収）
年収が約500万円以上は必要になる場合があります。

返済時の年齢）
対象者は返済時の年齢が約80歳未満である場合がほとんどです。

健康状態）
審査の基準として団体信用生命保険の加入が条件となってきます。返済途中で契約者が死亡または高度障害などになった場合上記の保険で支払われます。その時に健康状態が悪いと生命保険に加入できなくなるので注意が必要です。

ローン返済状況）
現在抱えているローン全てに対して年収に対する1年間の返済金の割合を見ます。クレッジットカードのローン残高も見られるので注意しましょう。一般的に年収の25%未満が返済にあてられているといいでしょう。銀行によりましては40％までなら融資可能というところもあります。また3年までにローンが完済されているかどうかも見られます。

勤務形態）
これは安定した収入があるほど返済能力があると見られるので勤続年数が一般的には3年以上ないと厳しいです。また派遣社員や契約社員の方は対象外になることが多いようです。これらの点のほかに金融会社により条件が違う場合があります。次に借り換え専用住宅ローンを利用するに当たりメリットがあるかどうかという点も加味してください。上記で書かれていました目安に当てはまらない場合、諸費用などで20~80万円必要になるので注意しましょう。

金融会社によっては保証人が不要でしたり、以前のローンで支払われた保証金が戻る場合もあります。

借り換え専用住宅ローンを探す

借り換え専用住宅ローンを選ぶに当たりいくつか考慮していただきたい点があります。まず金利について確認しておいたほうがいい点をいくつか紹介していきます。

 

金利について

まず金利には「高い」、「低い」 のほかに固定金利と変動金利があります。固定金利型は2年3年5年などから一定期間を選択してその期間金利が上がらないというものです。変動金利型は半年ごとに金利は見直されますが、だいたい5年間は変わらないことが多いです。借り換え専用住宅ローンを利用する場合長期の利用がほとんどなので固定金利型を選ぶとよいと思われます。借り換えローンを申し込んでいる方の多くが10年以上の固定期間を選んでいます。

次に保証料がかからないものを選ぶという点です。

保証料について

金利に換算しますと大体毎年0.2％かかってしまうので、できるだけないものを選びましょう。ほかには繰上げ返済手数料などの手数料が無料であるかも確認しておきましょう。一度の繰上げ返済額が少ないと手数料に多くとられて損をしてしまいます。手数料は金利によって変わりますが無料のものも増えてきているのでそちらを選ぶほうがよいでしょう。

しかし一番大切なことは自分の返済プランを見つけそれに沿うような借り換えローンを設定していくことです。