【住宅ローン】資産運用　賃貸住宅オーナーのリスクと魅力 | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

資産運用として賃貸住宅のオーナーになる場合、どういうことが注意点やポイントなのでしょうか？
賃貸住宅オーナーのリスクと魅力をご紹介していきます。

賃貸住宅オーナーのリスク

少なくない投資が必要となる賃貸住宅の経営をする上で、まずはやはりリスク面をしっかりと知ることが重要です。

資産運用として賃貸住宅のオーナーになる際の注意点には、大きく分けて収入という面での注意点と、支出という面での注意点があります。

1.収入という面での注意点

収入という面での注意点とは、賃貸住宅からの収入が期待したとおりに入ってこないということです。そして、賃貸住宅から収入が入らないことの要因としては、「空室期間の発生」、「賃料の下落」、「賃料の滞納」などが挙げられます。

(1)「空室期間の発生」

第一に、「空室期間の発生」に関してご説明します。貸している部屋が空いてしまうと、賃料が得られないので当然収入はなくなります。それどころか、現実には管理費などの経費がかかっている分、マイナスになってしまいます。そして、ローンを利用している場合には、更に負担が増します。したがって、空室期間が収支のバランスに与える影響は大きいのです。

このため、空室期間をいたずらに作らないことが必要ですが、そのためには「現在の入居者が部屋を出ることが分かり次第、速やかに新しい入居者を確保すること」が必要です。そして、このことを実現するための手段としては以下のことが挙げられます。

まずは、「賃料の見直しで競争力をつける」「礼金や更新料を見直して競争力をつける」ことです。なぜならば、家探しをす人の多くが賃料・礼金・更新料に大きなポイントを置くからです。したがって、賃料、礼金ないし更新料を見直して空室を埋めることによって、結果として収入が増えることも期待できます。

次は、入居者を探してくれる不動産業者を優遇することです。具体的には、不動産業者と懇意になることや、賃貸管理を任せているのならその手数料や広告料などで、他のオーナーとの差別化をはかることです。このようにすれば不動産業者も優先的に入居者を見つけてくれるでしょう。

(2)「賃料の下落」

第二に、「賃料の下落」に関してご説明します。

賃料の見直しは、一般的には、契約の更改や入居者の入れ替えに際して行われます。その際、現在の賃料が近隣の賃料相場と比べて高い場合には、賃料を下げざるを得なくなり、収入が減ります。また、住宅が古くなれば、新しい頃と比べて賃料が下がるのは仕方がありません。したがって、賃貸住宅のオーナーになる前から賃料の下落についてはある程度見込んでおくことをお勧めします。

(3)「賃料の滞納」

第三に、「賃料の滞納」に関してご説明します。
入居者が確保できたとしても、賃料を滞納されてしまうと収入は得られなくなります。本人は言うまでもなく連帯保証人への請求など、わずらわしいことも多く発生するだけでなく、滞納分を回収できる保証もありません。その上、新しい入居者を積極的に探すこともできません。

もっとも、入居者の中には、失業など不可抗力によって賃料を滞納する人もいます。しかし、入居時の調査を慎重に行うことによって、滞納の可能性がある人の入居をある程度防げるかもしれません。

また、入居者や保証人との交渉ごとは、賃貸管理をする業者に任せることもできます。さらに、滞納保証をしてくれる賃貸管理業者も増えています。これらの業者に依頼することも、賃料滞納による収入源対策として考える価値はあります。

2.支出という面でのリスク

しかし、資産運用として賃貸住宅のオーナーになる際の注意点には、支出という面での注意点もあります。
そして、支出の大きな増加をもたらす主な要因としては、「修繕コストの増加」「資金借入コストの増加」があります。以下、これら2つの要因にどう備えたらいいかご紹介します。

(1)「修繕コストの増加」への備え

第一に、「修繕コストの増加」への備えについてご紹介します。
賃貸住宅はどうしても老朽化しますから、使い続けるためには修繕費がかかります。また、給排水設備やエアコンなどは10年以上経つと交換の必要が出てきますし、入居者の入れ替えの際には室内のクリーニングや壁紙の張替えなどの費用がかかりますが、このような設備の交換は、家主が負担するのが原則です。したがって、修繕費については計画的に積み立てておくことをお勧めします。

(2)「資金借入コストの増加」への備え

第二に、「資金借入コストの増加」への備えについてご紹介します。
賃貸住宅のオーナーになる場合、必要な資金を自力で賄える人は少数派でして、大多数の人は資金を金融機関から借ります。

その際、固定金利にしておけば、後から利息負担の増加に困ることもなく、収支計画が狂う原因をあらがしめ減らすこともできます。
安定的な収入を見込める賃貸住宅の経営と、金利が一定な固定金利での借り入れは計画性が立てやすく相性の良いローンと言えます。

しかし実際には、固定金利が高めに設定されていることを敬遠して、変動金利を利用する人が多いのです。
現在は、過去に例を見ないほどの低金利の時代ですから、この機会を逃す手はありません。しかし、”変動”金利である以上、金利が上昇する可能性を見越した計画が必要となります。

特に、購入金額のほとんどを借入れで賄った場合には、金利が上昇した時に返済額がふくらんで収支を大きく圧迫する危険が非常に高いです。頭金が少ない場合などは特に「金利変動リスクをとるべきではない」といえます。

賃貸住宅オーナーの魅力

前半では資産運用として賃貸住宅のリスクについてお話しし、自分には難しいのではと思ってしまった方も少なくないかもしれません。しかし、そのリスクを打ち消して余りあるほどの魅力があるからこそ、多くの人が賃貸住宅オーナーを経営していることも事実です。
後半では賃貸住宅を経営することで得られる、多くの魅力をご紹介していきます！

1.定期収入が得られる

やはり資産運用として賃貸住宅のオーナーになることの最大の魅力は「毎月の定期収入が得られる」ことです。通常は1度入居してもらえれば、2年間は安定的に収入が得られます。というのも、賃貸住宅は2年を基本として契約を結ぶことが一般的だからです。

入居と同時に導入することの多いインターネットなども2年契約の場合が多く、解約金などの問題もあるため、一度入居契約を締結すれば期間満了まで住まうことが多いのです。契約満了後でも、引越しや、新しい住宅との契約には費用がかかる事を考えると、特に問題がなければそのまま更新する人は少なくないです。
このように数年単位での安定収入が見込めることは、その後の計画の立てやすさを考えると大きな魅力です。

2.インフレに強い

資産運用として賃貸住宅のオーナーになることの第二の魅力は、インフレに強いことです。インフレによると、不動産を含むモノの価値は上がるのに対して、お金の価値は下がるので、不動産は預貯金などと比較するとインフレに強いと言われています。

もっとも、バブル崩壊以降は、「不動産の価格は下がる一方」という考え方がすっかり定着した感もありますが、現実の市場は常に動的で、下降する時期もあればもちろん上昇する時期もあります。現状を見ると不動産の売却益を得るのは難しいとえますが、日銀が掲げる2%のインフレ率上昇への金融緩和策や、東京オリンピック開催やリニア開通など、景気の上昇材料もあり、今後不動産の価値が動く可能性は少なくないと思われます。

3.安全な投資策である

資産運用として賃貸住宅のオーナーになることの第三の魅力は、比較的安全な投資策であるということです。なぜならば、賃貸住宅の賃料は銀行の預金よりも利回りが良いですし、株などのように急激に価値が変動することもないので、賃貸住宅の経営は安定的な投資方法とされています。

4.相続税、住民税、所得税、固定資産税を節税できる

資産運用として賃貸住宅のオーナーになることの第四の魅力は、相続税、住民税、所得税、固定資産税を節税できるということです。
まず。賃貸住宅のオーナーになることは現金や預貯金を不動産に換えることを意味するのですが、このことによって相続税評価額を下げることができるので、相続対策にもなるのです。

次に、賃貸住宅のオーナーになると、住民税、所得税、固定資産税も節税できます。つまり、賃貸住宅のオーナーの場合、家賃収入から必要経費を引いた金額が不動産所得となり、この所得に所得税や住民税がかかります。そして、その必要経費には、賃貸住宅を建設ないし購入した際に組んだローンの金利、租税公課、減価償却費、修繕費、管理費があるのですが、これを計上すると赤字になる場合もあります。

このため、確定申告により税金の還付を受けることができるので、所得税の負担があります。また、土地を更地のままにしておくと、固定資産税は減免されませんが、その土地に賃貸住宅を建てると、建物の広さに応じた軽減措置が定められています。さらに、建物にかかる税金にも同様に軽減措置があります。

5.サラリーマンの副業として成り立つ、定年後の生活に余裕が生まれる

資産運用として賃貸住宅のオーナーになることの第五の魅力は、管理を不動産会社などに任せることにより、手間がかからず、サラリーマンの副業として成り立つということです。

そして、サラリーマンの副業として成り立つということは、定年退職後に余裕が生まれるということをも意味します。
まず、再就職先を心配する必要がなくなります。また、サラリーマンとして現役時代から賃貸住宅のオーナーになっていた場合には、定年退職後の頃にはローンが終了していることが多くなるので、老後の生活に一層の余裕が生まれます。

十年後の福祉制度や年金制度がどのようになっているか予想するのは難しいのが現実で、老後の対策として賃貸住宅への投資は有効です。

6.家族の収入源になる

賃貸住宅のオーナーになることの第六の魅力としては、家族の収入源になるということもあります。賃貸住宅のオーナーになる場合にはローンを組むことが多いのですが、ローンを組む際には団体信用生命保険に加入することになっていて、契約者に万が一のことがあった場合、この団体信用生命保険によりローンの残債は返済されます。

したがって、残された家族がローンの返済に追われることはありません。むしろ反対に、引き続き家族が賃貸住宅のオーナーであれば、安定した収入を得ることもできるのです。

7.賃貸住宅のオーナー(大家さん)になれる

賃貸住宅のオーナーになることの第七の魅力は、賃貸住宅のオーナー(大家さん)になれることそれ自体です。

人に住宅を貸していることそれ自体や、「大家さん」と呼ばれることは、あなたに大きな満足感を与えてくれるでしょう。また、「大家さん」に対しては、高い社会的評価が与えられています。

8.おわりに

以上今回は、資産運用として賃貸住宅のオーナーになることの魅力をご紹介しました。総合的にまとめますと、賃貸住宅のオーナーになることにはリスクも伴うものの、それ以上のメリットや満足感が得られ、人生を通して取り組む価値のあるものといえるでしょう。