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住宅ローンのつなぎ融資とは？

新しく住居を建築して購入する場合、以下の順番で支払いが行われるのが一般的です。

１、建築請負契約の成立時に建築会社へ支払う着工金

２、棟上の終了時に支払う中間金

３、建築終了時(住居完成時)に支払う残金

この3段階で、一番大きな支払いが3番目に当たり、不動産会社や建築会社への支払いが必要となります。

しかし、3番目の残金を支払うタイミングで住宅ローンが執行されるのではなく、物件が引き渡された時点で（つまり、所有権が自分に移転された時点）住宅ローンが実行されます。

資金に十分な余裕があれば問題ありませんが、そういう方は少ないと思われます。

そこで、一時的に利用するのが今回出てくるつなぎ融資なのです。

つなぎ融資とは、ローンが実行されるまで必要な資金が足りない場合に、一時的に借入を行い、その間に必要な施工業者への支払いなどを行うために利用される民間ローンの事を指し、本来の融資実行までのつなぎとなるため、つなぎ融資と呼ばれています。

このつなぎ融資を利用する事で、資金繰りのタイミングのズレを無くす事が可能となり、ローン執行までをスムーズに行う事が可能です。

つまり、つなぎ融資は、担保不要、金利前払いで、融資実行時に一括返済を行い、公的融資の様な住宅ローンの融資執行までの一時的な期間だけ（1年以内が目安です）借入を行うローンという事になります。

つなぎ融資を利用するには

着工金や中間金も、自己資金で支払えない場合も、つなぎ融資を利用すればよいのですが、ここで注意しなくてはならないのが、つなぎ融資はどの金融機関でも取り扱っているわけではないという事です。

着工金や中間金を自己資金では支払えないという場合には、住宅ローン選びはまずつなぎ融資が利用できるかどうかという点から始まります。

どんなに低金利であっても、つなぎ融資を利用できない金融機関の情報を集めても無駄になります。

着工金や中間金分を自己資金で支払うことができれば、つなぎ融資を受けるための煩雑な手続きを行う必要もなく、住宅ローンも選択肢が多くなり、長期的に見て、より有利なローンを利用できる可能性が出てきます。

また、つなぎ融資だけを利用するという事は、ほとんどの場合できません。

住宅ローンを融資してもらう同じ金融機関でつなぎ融資をしてもらう事になりますので、工務店やハウスメーカーとスケジュールを打ち合わせる際には、着工金、中間金はいつ、いくら支払うことになるのかをきちんと把握しておく必要があります。

つなぎ融資と利息の関係

つなぎ融資を利用するために、注意しなければならない点は、住宅ローンと同様に金利の支払いが生じるという事です。

利率としては、住宅ローンの変動金利とほぼ同じ水準か、やや高めになっている事が多く、例えば、1,000万円のつなぎ融資を金利年率2.475％で半年間借入れした場合の利息は123,750円となります。

更に、この金額に事務手数料31,500円などの諸費用が加わります。諸費用の内訳としては、印紙代、融資手数料、振込み手数料、印鑑証明、住民票といった書類などの取得費用となり、思いのほか費用がかさむことがあります。

特に印紙代は、借入額にもよりますが数万円単位となります。また、融資手数料も数万円単位となりますので、結構まとまった額が必要になり、金利や諸費用を合わせると２０万円以上になることもザラではありません。

これらの諸費用についてもきちんと計算に含めて資金計画を立てましょう。

つなぎ融資の手続きに抵当権の設定などはないので、事務手続きそのものは比較的スムーズに思えますが、金利が高めというのが実状です。

そのため、つなぎ融資期間は、極力短くて済むように、以下2点に注意しましょう。

①住宅ローンの申請を早めに済ませる。

②住宅の登記を早めに済ませられるように施工業者との連携をしっかり取る。