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審査に向けて準備しておくべきこと

住宅購入というと、人生で一番の買物です。頻繁に住宅を購入する人はそういないでしょう。
なので、誰もが住宅購入は初めてなのです。分からないことがあるのは当然です。
今回のテーマは「住宅ローンの審査に向けて準備すること」についてです。
住宅ローンを借りる際、当然ですが、審査があります。これが住宅ローンを組む際の最初の関門です。

よく「住宅ローンの審査では、銀行預金や年収、勤務先を見られているだけなのでしょう？」と考えている人を多々見かけます
。
しかしそれは誤解です。

もちろん年収などは審査を左右する大きな要素であることは間違えありません。
しかし多くの方は問題なく審査に通っている為、意識せずに済んでいるだけで、住宅ローンの審査の際には、個人情報も重点的にチェックされます。

（なお、自分で個人情報を提示したことが無いから確認されていないはずという方。金融機関は個人情報機関の会員となっている場合、ローン申込者の個人情報を確認することが出来ます。このため、自身で提出しなくても個人信用情報は審査に活用されている場合があるのです）


あらかじめ準備することはあるのでしょうか？そちらを見ていきましょう。

– 住宅ローンとは –

まずは住宅ローンとは何か説明ましょう。

住宅ローンは「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅及びそれに付随する土地を購入、新築、増築、改築、既存住宅ローンの借り換えなどを行うために金融機関から受ける融資のことです。

住宅ローンには、返済期間中ずっと同じ金利となる固定金利と、期間によって移り変わりのある変動金利があります。返済期間の短い場合は金利の低い変動金利で、長期的な返済が見込まれる場合は返済計画の立てやすい固定金利でローンを組むことが多いです。
なお、固定と変動を組み合わせてバランスよく返済するプランなどもよく活用されます。

住宅は非常に高額ですから、ポンと一括で払える人は稀です。
ですから、万全の準備のもと、住宅ローンの借り入れを考える必要があります。

それでは住宅ローンを組む際、具体的にどのような審査が行われているのか見ていきましょう。

住宅ローンの審査ポイント

（1）今までの借入歴

住宅ローンをきちんと返済してくれるかどうかを調べる為に、過去の借入・返済歴が重要になってきます。

このような借入歴＝個人信用情報は、銀行・クレジット会社・信販会社・消費者金融会社といった主要な金融機関同士で情報を共有できる仕組みが出来上がっています。

この仕組みを信用情報照会といい、借入を申し込まれた金融機関は真っ先にこれを調べます。
仮審査の段階でNGが出てしまうのは、この照会で引っ掛かったという可能性が高いでしょう。
当たり前のことですか、自動車ローン、クレジットカードの借入はしっかりと返済することが大切です。

（2）勤務先

当然ですが、勤務先もチェックされます。しかし安心してください。
最近の調査では、勤務先は重要な審査項目ではないという回答をする金融機関が増えています。

大企業だから安心・安泰。中小企業だから不安・危急といった線引きはないようです。
よほど優良顧客に固執して全国展開している銀行でないかぎり、今時、勤務先の規模だけで住宅ローンの審査に落ちることはありません。

（3）勤続年数

勤続年数は重要な審査項目です。
やはり長く勤めているほど、しっかりと返済をしてくれる。という考えはあります。

それでも昔ほど「3年以上」といったそれなりの期間を画一的に求める傾向は減っているようです。
現在は勤続年数が「1年以上」でも大丈夫という金融機関が増えてきているようですね。

転職を繰り返していても一定の収入があることが証明できれば大丈夫でしょう。
問題なのは、収入に空白期間がある場合です。安定した収入を継続的にということが大事なようです。

（4）収入

収入の多寡については、住宅ローンの借入額や物件価格にもよります。そのため、一概に「多ければ通る」、「少なければ通らない」ということは言えません。

最も評価が高いのは、公務員や正社員です。雇用形態が契約社員・派遣社員、パートなどの場合は審査が厳しくなっているようです。とはいうものの、契約社員・派遣社員であっても定期収入があれば問題なしとする商品が増えています。おまけに金利が高めに設定されることもあるようです。

自営業を営んでいる場合や会社経営をしている場合、会社の損益状況を調べられるのが一般的です。例えば新生銀行の公式サイトでは「自営業の住宅ローン審査基準」という項目があり、

「自営業の方は、2年平均300万円以上の所得（経費控除後の金額）を有すること。」
とされています。

一般的に自営業や個人事業主の場合は、提出書類に過去３年ほどの確定申告書類を求められるケースが多いようです。

（5）団体信用生命保険

団体信用生命保険とは、住宅ローンを借りている人が亡くなった場合、住宅ローンがすべて返済されて住宅は残るという生命保険です。

ほとんどの金融機関は団体信用生命保険の加入を必須としています。最低限の審査があり、保険の審査に落ちてしまうと、住宅ローンを借りることは難しくなります。

（6）返済負担率

住宅ローンの事前審査の内容を知る上で「返済負担率」という言葉は是非覚えておきたい単語です。

これは年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のことで、変換返済額÷年収で計算します。
返済負担率が低ければ低いほど家計に対する負担が少なく、安全だと言えます。

一般的にはこの返済負担率は20％～40％が目安になってきますが、30％以下に収まっていれば合格ラインではないでしょうか。

（7）完済時年齢

住宅ローンの借入期間は長期になります。借り換えの場合を除き、概ね30年～35年というケースが多いです。

年齢の若い方であれば、今後子供が増えたり、それにともなう養育費なども考慮した返済プランを考える必要があります。

また返済期間途中で退職年齢に達してしまう可能性がある場合は、本当に返済が完了可能なのか計画を立てる必要があります。

完済時があまりに高齢であると、返済能力に疑問がつき、審査に引っ掛かる可能性があります。
具体的には何歳までに返済したほうがいいのでしょうか？大手銀行の間では主に「75歳」、「80歳」の二つに分かれているようです。

（8）担保評価額

新築の場合、物件価格やそれに付随する費用を含めた金額をそのまま担保評価額とする場合が多いです。

但し、立地や建物のグレード、近隣の取引事例から乖離していると判断された場合、購入価格＝担保価格とならない場合があるので注意しましょう。担保価格が購入価格よりも低く設定された場合には、差額を自己資金で負担する必要が出てきます。

中古住宅場合、担保価格を再計算される可能性が高く、結果的に住宅ローンの貸出額が希望額に届かない可能性も高くなるので注意が必要です。特に建物の担保評価額は、10年経つとほぼ価値がゼロと計算されます。ある程度柔軟な資金計画を考えておきましょう。