住宅ローンのつなぎ融資と解消法 | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

つなぎ融資のデメリットとは

住宅ローンは、新築・中古マンション、新築建売、中古一戸建のようにすでに建物が竣工しているものに融資されます。

建物が出来上がっているものについては問題ありません。

しかし、新築の一戸建ては、住宅の建築にあたり、着工金、中間金というものの支払いが発生します。

着工金や中間金にローンを利用したい場合には、まだ建物が出来上がっていないため、住宅ローンを融資してもらうことができません。

建物が竣工し住宅ローンを正式に融資実行してもらうまでの間、一時的（１年以内が目安になります）に着工金や中間金などの支払に利用するのが「つなぎ融資」（一時的に借りる無担保ローンのこと）です。

住宅が完成して、住宅ローンが実行されると、その住宅ローンでつなぎ融資を精算します。

着工金や中間金など、自己資金に充分な余裕があれば問題ありませんが、そういう方は少ないと思われます。

つなぎ融資を利用するにあたって注意することは、金融機関につなぎ融資の利用が可能かの確認が必要になります。

つなぎ融資だけを単独で利用するということは、ほとんどの場合できません。

住宅ローンを融資してもらう同じ金融機関でつなぎ融資をしてもらうことになります。

つなぎ融資の取扱は全ての金融機関にあるとは限らないのです。

金利面などで有利な金融機関であっても、つなぎ融資の利用ができないとなると、利用できません。

住宅ローンの選択肢が少なくなり有利なローンが利用できなくなる場合があります。

また、どんなに短期間であっても金利の支払いが発生することです。

つなぎ融資は、住宅ローンと違い抵当権などはありませんが、金利が高め（通常の変動金利と同等程度）の設定になっています。

仮に1,000万円のつなぎ融資を2.07％で半年間借入れした場合の利息は103,500円。

これに事務手数料、印紙代、融資手数料、振込み手数料がかかります。

金利や諸費用を合わせると20万円以上になる場合もありますので、余裕を持った資金計画を立てる必要があります。

金利の支払いを少なくするため、借り入れの期間は短くなるよう施工業者（工務店、ハウスメーカー）と打ち合わせをおこない住宅ローンの申請や住宅の登記を早めにすむようにしましょう。

また、建物建築の支払時期・金額を把握することも大切です。

つなぎ融資を回避するために

つなぎ融資の手続きには住民票や印鑑証明といった書類が必要になります。

つなぎ融資の利用を考えると、手続き書類の用意、金利・諸費用の増加を踏まえ資金計画の見直しなど面倒なことだらけ。

できればつなぎ融資を利用せずに住宅ローンだけですめばと思う方も少なくないと思います。

つなぎ融資をつかわない方法はあるのでしょうか。

例えば土地から購入する場合、自己資金を土地の購入にすべて充てるのではなく、建築の着工金や中間金にまわすことによって、建物建築については、つなぎ融資を利用せずにすみます。

また、着工金や中間金をいくら支払うかは、施工業者（工務店、ハウスメーカー）と交渉することによって違ってきます。

業者とうまく交渉し、手元にある自己資金内ですめば、つなぎ融資を利用せずにすむことができます。

同時決済とつなぎ決済

つなぎ融資は、金利や諸費用などの負担が増え、できれば使わないですませたいものです。

「住まいを買い換えるとき」に、つなぎ決済を使わないですむ同時決済があります。

同時決済とは、売り主側＝抵当権抹消と所有権の移転登記と、買い主側＝抵当権設定登記と住宅ローンの契約を買い主側への融資の実行と同一の日に行うことをいいます。

例えば、住まいを買い換えようとするとき、売り主側に住宅ローンがまだ残っているというのがほとんどだと思います。

現在の所有住宅を売却し、その代金で住宅ローンを完済、次の買い換え先の住宅資金に充てるというのが一般的です。

ところが、買い主側も住宅ローンを借りて買うということになります。

住まいの買い換え（中古住宅の売買）ではよくあるケースですが、売り主側の抵当権を先に抹消するために一時的に「つなぎ融資」を使うようになってきます。

この場合、金利や諸経費などの負担が増えることになります。
先に述べました同時決済を使うことにより「つなぎ融資」を受ける必要がなくなり、金利や諸費用の節約になります。

ただし、同時決済を使うには、売り主側と買い主側双方のローンを扱う金融機関・不動産仲介会社などとの調整が必要になります。
金融機関によっては同時決済ができないこともあるので、事前に相談・確認してから対応をしてください。