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住宅ローンの金利タイプは大きくは二種類「固定金利型」・「変動金利型」

住宅ローンの金利は、基本としては大きく分けて「固定金利型」と「変動金利型」があります。固定金利型には、10年以降の金利が若干高く設定されている「段階金利型」といったタイプ。変動金利タイプには現在人気の「固定金利選択型」という一定期間が固定金利でその後固定か変動を選べる特約付きのものがあります。このほかにも、変動金利型のなかには、「上限金利付変動金利型」という上限がついているタイプもありますが現在はほとんど利用されていません。

また、固定金利と変動金利を組み合わせたタイプ「金利ミックスプラン」といった7対3、5対5等もあります。

固定金利型	変動金利型
全期間固定金利型	変動金利型
段階金地型	固定金利選択型
	上限金利付変動型

・固定金利型(全期間固定型)

金利が固定されていて、借りた時の金利が最後まで続くタイプです。経済状況がどうあれ、最初に借りた金利でずっと固定されます。変動金利に比べて金利は高いですが、今後数十年間の経済変化にたいして安心できます。長期固定金利の代表例が「フラット35」です。

・変更金利型

経済状況によって変化する、短期プライムレートや長期プライムレートと呼ばれる銀行間の取引となる金利水準に連動して、変動していく金利になります。現在の低金利は魅力的な金利水準ですが、今後政府の金利政策の変更や金融情勢の変化などにより大きく変化する可能性があります。金利は、一定期間ごとに適用金利が見直されます。半年ごとに見直されるのが一般的です。

・固定金利選択型…人気！

「固定金利選択型」は別名、「固定期間設定型ローン」や「固定金利特約付ローン」とも呼ばれ、当初3年、5年、10年といった一定期間だけ金利を固定する特約を付けたローンのことをいいます。民間金融機関のローンの一つの形態で、主に住宅ローンなどで利用され、一般に金利を固定できる期間は、2年・3年・5年・7年・10年などから選べることが多いです。また、当初選択した固定金利期間が終了すると、再度、固定金利選択型か変動金利型かを選べるのが主流(金融機関により異なる)で、特に人気は「10年固定タイプ」です。取扱い金融機関も多く、金利割引競争が激しいので金利が割安に設定されています。しかし、10年後の選択時にどちらを選んでも金利が上がるリスクはあります。

金利のタイプ	メリット	デメリット
固定金利型	金利が固定なので将来設計を立てやすい。経済状況の変化に関係ないので安心がある。総返済額が固定。	当初の金利が変動金利型に比べ高い。数十年、低金利政策が続いた場合、変動金利型よりも多く支払うことになる。
変動金利型	当初の金利は他の金利タイプに比べ低いので魅力的。低金利政策が継続した場合は有利。	経済状況の変化で金利が変動するので生活設計が立てにくい。金利が6ヶ月毎に見直され、高くなると毎月の返済額が上がり、返済リスクが高くなる。総返済額が不透明。
固定金利選択型	当初の一定期間は固定の金利で安心。今は、金融機関の競争が激しく低金利のためお得。	当初の固定期間が終了した際に固定か変動が選べるが、どちらを選択しても金利が上がるリスクがある。

注意！変動金利から固定金利への変更タイミングは大きなリスク

変動金利型の選択で変動金利が上がったら固定金利型に変更しようと考えるのはとても危険です。経済システムは変動金利より固定金利の方が高くなる仕組みになっています。金利は、日銀の政策金利に連動しています。変動金利が上がってきた頃には、固定金利はそれ以上に上がっていることが一般的な原則です。たとえ、変更しても翌月の適用となるので、それ以上に高くなった固定金利を払うことになります。金利が上昇したら固定金利に変更して得しようという安易な考えは危険です！

変動金利⇒短期金利(日銀)

固定金利⇒10年物国債の利回り(日銀)

住宅ローンの表面金利(基準金利)と優遇金利

住宅ローンは誰でも同じ適用金利で利用できる表面金利(基準金利)と一定の条件で適用される優遇金利に大別されます。元々は、この基準金利で各金融機関は貸出を行っていましたが、10年ほど前から競争激化に伴い基準金利と別に、条件を設定して実際貸し出す際の金利を低くする「優遇金利」が一般的になりました。金利優遇のサービスは、各金融機関によって条件が異なります。優遇のタイプ大きく3つに分けられます。

優遇金利タイプ	特徴	金融機関
最優遇金利型	審査は厳しいが、通った人に最優遇金利が適用されます。ネット銀行はこのタイプが特徴で人気です。	ネット銀行など
ポイント型	優遇幅に対して、項目を設定して条件を満たしている場合ポイントを加算して金利が決まるタイプ。	地銀、信用金庫、労働金庫、JAバンクなど
総合型	給与の振り込み指定やカード利用、借入額といった審査を総合的に判断して決定するタイプ	メガバンク、一部の地銀など