住宅ローンの特約ってなに？ | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

♪もしも私が家を建てたなら～　なんてマイホームへの憧れはあるのですが、本当の意味で憧れで止まりそうな感じの今日この頃です。何故なら、住宅ローンで四苦八苦している様が容易に想像付きますから…
　そんな僕が、今回は住宅ローン特約についてリサーチします。

ローン特約とはどういうものですか？

私はローンが一部しか借りられなかったので、 マンションの購入契約を解除するつもりですが、媒介（仲介）業者から「手付金は返せない」と言われて困っています。

A： 金融機関やローン会社からの融資を前提として不動産を購入する場合に、予定していたローンが不成立になると、不動産の購入ができなくなる可能性があります。
　そこで、予定していたローンが不成立になった場合は、売買契約を白紙に戻すことができるといった特約を売買契約書の条項に盛り込むことがあります。

　これを「ローン特約」といいます。

　この場合、手付解除や契約違反などの解除の適用はされず、支払済の手付金は買主に返還されます。

　「ローン特約」を付けるときは、
　1.融資申込金融機関
　2.融資金額
　3.融資が承認されるまでの期間
　4.融資が承認されなかった場合の対応策

などの設定を明確にして約定することに注意が必要です。
　契約が、「ローン特約条項」によって契約の解除がされるのであれば、売主は手付金を返還しなければならず、 媒介業者は買主に対して手付金が返還できないと主張することはできません。


　この住宅ローン特約を、今度は売主の立場から見てみましょう。
　
　「住宅ローン特約」をあらためて簡単に内容を説明すると、売買契約はしたものの『万が一、購入希望者の住宅ローン審査が通らなかったら(承認されなかったら)今回の契約はなかったことにしてくださいね。契約は成立しなかったことにしてくださいね。』という内容です。

　この条文があることによって売主は、売買契約は成立していても購入者の住宅ローン審査承認の返答が出るまで、本当に購入してもらえるのかはっきりしない期間が発生することになります。(約３週間程)

　「では、住宅ローン審査承認の返答が出てから売買契約を結べばいいじゃないか」と思われるかもしれませんが 住宅ローンの本審査を申し込む際に「売買契約書」の写しが必要なため、購入者が住宅ローンを利用する場合はどうしても逃れることのできない期間なのです。

　ただこの住宅ローン特約があるからといっても契約は「契約」です。よく「仮契約」という言葉を発する方がおられますが、契約に「仮」はありません。すべて「本契約」です。
　売主であるあなたからキャンセルする場合は違約金が発生します。こちらも要注意です。

　 この「住宅ローン特約による解除」があることで何に注意すべきかというと、売買契約成立後すぐに具体的な引渡しの準備(引越し業者を決めたり、引越しの日 時を決めたり、住み替え先の購入申し込みや賃貸の申し込みを行ったり等)を積極的に急いで行うのではなく、住宅ローン本審査が正式に承認となってから行う ようにしてください。

　万が一、購入者の住宅ローン審査が否承認となった場合には、引っ越しのキャンセル料が発生したり賃貸の申込金が返ってこないという事態に陥ります。ですので、本当に注意してください。


※ 住宅ローン審査には「事前審査」というものがあり、これには売買契約書は要らないので契約成立前にほとんどの方が審査を申し込まれ、その審査が承認となっ ていれば「本審査」も９割以上の確率で承認がおります。ただし何事にも「万が一」がありますので、引渡し準備は上記で書いたように本審査承認後にされるよ うにしてください。