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希望に沿った住宅ローン借り換えを行うには

住宅ローンの借り換えを行い、総支払額を再検討しようと考えられている方が多くいらっしゃいます。

住宅ローンの借り換えをされる場合は当然ですが、総支払額を減らすということが第一目標になります。

ただ住宅ローンの借り入れ状況など人により様々で、現在の収入状況、家族構成、借入金額など様々な項目を念頭に入れて借り換えを行わなければなりません。

まずは現在の住宅ローンの問題点などを把握し、希望する条件、希望する融資額を考えることから始めましょう。借り換えで得になる方法は、各銀行の優遇金利でも違ってきます。

この優遇金利は別名プライムレートと言い、優良企業に適用される最優遇貸出金利のことです。貸出期間が1年未満のものを短期プライムレート、1年以上のものを長期プライムレートと呼び、このプライムレートは各銀行が個別に決めています。

これは意外と知られていないのですが、すでに住宅ローンを組んでいる銀行に交渉すれば、同じ銀行でも金利を引下げてもらえる場合があります。借り換えを実行する前に、現在返済中の銀行に金利引下げの交渉をしてみましょう。金利を引下げて欲しいと素直に伝え、他行の金利を例にあげて交渉しましょう。金利の交渉をする場合は他行の銀行に審査を受けていると言うと銀行側にプレッシャーをかけられます。相手はプロなので、嘘が見抜かれる様に借り換え先候補の銀行で事前審査まで受けておいたほうがいいでしょう。事前審査を受けて審査に通れば同じ銀行に交渉に応じてもらえない場合は、そのまま借り換えてしまえばよいのです。

金融機関毎に条件や審査基準も違いますので、まずは自分の希望に妥協せず様々な金融機関を訪れ自身の希望とのすり合わせを行う必要があります。その際、住宅ローン借り換えの際の諸経費のことも考えて希望条件を組み立てるのを忘れないでください。

ただ、住宅ローンの借り換え時に諸経費分の資金がなくてもあきらめる必要はありません。

住宅ローンの借り換えによって発生する諸費用は含めた形で住宅ローンの再融資も可能だからです。

保証料が必要な場合、住宅ローンに上乗せすることを「外枠方法」、住宅ローンの金利に上乗せして支払う「内枠方法」があります。

「外枠方法」は目先のことだけを考えれば楽そうに見えますが、上乗せした分借入額が当然増えます。保証料無料の金融機関もありますが、その場合、事務手数料が高く設定されている場合もあり、トータルでの検討が必要です。

希望に沿った住宅ローン借り換えが行えそうにない場合、どこで妥協ができるかも考える必要があります。

例えば住宅ローンの金利はあまり変わらないが好条件、住宅ローンの金利は希望に合っているが、条件が厳しくなるなど。人それぞれ状況が違いますので、それぞれのシチュエーションに合った妥協点を見つけてください。大幅に支払額が減るが、あまり厳しい条件での借り換えを行ってしまいますと将来におこるかもしれない、金利上昇、転職、出産などに対応できなくなってしまいますので、希望に沿うだけではなく、現実を考え、将来を見据えた住宅ローン借り換えを行う必要があります。

住宅ローン借り換えの事前調査が重要

住宅ローン借り換えの場合、希望する条件や金利など様々な要因を考え、各金融機関でのシミュレーションなど事前調査が重要になります。
どんな事前調査が必要でしょうか。

第一に考えるポイントは現在の住宅ローン金利と新しく借り換える場合の新しい金利を調査することです。

借り換えるメリットを得るためには当然今借りている住宅ローンより新しい住宅ローンの金利が低くなる必要があります。金利動向により圧倒的に差が出ますので、注意が必要です。

簡単な借り換えメリットの計算方法として

借り換えのメリット ＝
残りの借り入れ金額 × 住宅ローン金利差 × 残りの借り入れ期間 ÷ 2

ただし、忘れてはいけないのが借り換えにかかる諸経費と条件です。
せっかく返済額を減らせても諸経費が上回っていては本も子もありません。
そこで金融機関にもよりますが保証料がない所を選ぶというのも重要なポイントになります。保証料を金利に換算すると「毎年0.2%」といわれています。
住宅ローンの金利だけではなく、条件にも目を向けましょう。

一つ目の条件としてご自身に余裕がある際に繰り上げ返済ができるかどうかも重要なポイントになります。その繰上げ返済の場合の手数料も無料である金融機関もありますので事前に調査されることをお勧めします。繰り上げ返済ができると当然元本も利息も減ります。

２つ目の条件としては今話題の「疾病保証付」住宅ローンです。疾病保証付とは借入時に設定された対象の病気になってしまった場合、住宅ローンの残高が0になる住宅ローンです。

ただし、安心だとしても住宅ローン自体の金利が高くなってしまいます。

大手金融機関ですと「年0.3%」ほどかかります。もっとお得なプランを提供している金融機関がありますが（なんと無料の所もあります）、どうしても疾病保証付住宅ローンが必要な場合は事前調査してみてはいかがでしょうか。

３つ目の条件として諸経費以外の手数料です。例えば、ATM使用料が無料だったり、24時間使えたりと金融機関毎に様々な特典がある場合があります。住宅ローンの支払利息をせっかく毎月1,000円安くできたとしてもATMの振込みで毎月2,000円使っていたら1,000円高く支払っているのと同じになります。

住宅ローン借り換えのキャンペーンを狙う

住宅ローン借り換えの際に金融機関毎のキャンペーンを狙うという方法があります。

これは住宅ローン借り換えを促進させ、自身の金融機関にお客を取り込むため、各金融機関がキャンペーンとしてお得なプランを提供している場合があります。

現在、マイナス金利による空前の住宅ローン借り換えブームにより、各金融機関は既存のお客を逃さず、新しく借り換えのお客を取り組もうとしている今を逃す手はありません。

キャンペーン内容は各金融機関によって様々ですが、どの金融機関も従来よりもお得な内容になっています。

そのキャンペーン内容を事前調査し、各金融機関でのメリット・デメリットをリストアップすることをおすすめします。

例えば、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが設立したネット銀行で、表面金利の低さではトップクラスの住信SBIネット銀行では全疾病保障が無料でついてきます。じぶん銀行の「がん50%保障団信」に比べて、保障を受け取れる条件が厳しいですが、疾病保障で住宅ローン残高が0円になること、通常は金利に0.3%上乗せしなければならいところが無料というのが最大のメリットです。経済産業省の関連団体が行っているJCSI(日本版顧客満足度指数)の調査や、オリコンが実施する住宅ローン満足度ランクングで1位になり、高サービスと顧客満足度で人気の銀行です。変動金利で借りたい方は「通期引下げプラン」、固定金利で借りたい方は「当初引下げプラン」を選びましょう。全期間固定金利で借りたい方は「通期引下げプラン」にはメリットがないので「当初引下げプラン」を選択することです。今の低金利の恩恵に預かりたい方や、金利が上昇傾向になった場合、「固定金利」に切り替えるという考えであれば、特約期間終了後の下げ幅が「当初引下げプラン」よりも大きい「通期引下げプラン」を選びましょう。

新規で借り入れでも金利が優遇されるキャンペーンがあります。例えばりそな銀行では団信革命セットでさらに年0.05％金利優遇になるキャンペーンやマイホームマイバンクプランを利用すると1万ポイント（1万円相当）プレゼントされるキャンペーンがあります。団信革命は、3大疾病(がん・心筋梗塞・脳卒中)だけでなく、ケガや病気の状態(16の特定状態)、所定の要介護状態や高度機能障害に該当した場合に、住宅ローン残高が0円になる特定状態保証特約付きの団信です。この様に銀行によって様々なキャンペーンが用意されています。キャンペーンだけでなく、りそな銀行はネット銀行にそん色ない低金利を実現しており、当初固定期間が終わった後の金利引き下げ幅が大きいのが、りそな銀行のメリットです。

みずほ銀行にも8大疾病補償プラス・8大疾病補償があります。

三菱東京UFJ銀行とKDDIが共同出資したインターネット銀行のじぶん銀行では、変わった特典を用意しています。携帯電話のauユーザーが、じぶん銀行が提供する「au住宅ローン」を借りると、毎月500円分キャッシュバック（チャージ）されます。じぶん銀行は、国内初となる「申し込みから契約までネット完結」を実現し、ほとんど紙の契約書なしで手続きが進みますので、最短10日で契約が完了します。ATMや振込で入金する手間を省きたい時もおすすめです。毎月、手間なく、他行口座から資金を取寄せできるので、忙しい社会人にとってありがたい話ですね。

イオン銀行の住宅ローンでは、住宅ローン契約者限定でイオングループでの買い物が毎日5％OFFになるイオンセレクトクラブも利用可能なお得な特典があります。

カブドットコム証券の住宅ローンの、三菱東京UFJネット住宅ローン[カブコム専用]も、7大疾病保障も付保可能です。

まずはそれぞれのキャンペーン内容を調べてみてください。

預金に余裕がある人におすすめの預金連動型住宅ローン

住宅ローンの頭金に預金を全額使うのが心配な方や余計な利息は払いたくない方におすすめなのが預金連動型です。簡単にいいますと、銀行に貯めたお金は返済したという扱いで利息がかかりません。3,000万円の住宅ローンを組んで2,000万円の預金をしている場合、ローン金利は残りの1,000万円に対してのみ利息がかかってくる形になります。しかも住宅ローン控除は3,000万円のローンとして計算されますので、結果的には、預金残高を積むことによる繰り上げ返済と似た効果を得られます。普通であれば、繰り上げ返済をしてしまうと、ローン残高が減る分、住宅ローン控除も少なくなってしまいますがこの預金連動型住宅ローンはフルで控除が受けられるのです。ただし、金利はゼロでも融資額に応じた手数料はかかるので、費用が発生しないわけではありません。預金連動型住宅ローンの取り扱いで有名なのが東京スター銀行ですが、「金利が高い」ということがデメリットです。メンテナンス料もかかりますので、スターワン住宅ローンの金利水準は他の銀行の住宅ローン金利よりもかなり高くなります。住信SBIネット銀行住宅ローンの10年固定金利特約型の金利と比べてみるとかなり差があります。返済総額を少なくするなら住信SBIネット銀行住宅ローンがお得といえるでしょう。

・住信SBIネット銀行住宅ローン金利（10年固定金利特約型）：1.06％※優遇金利適用後
・東京スター銀行住宅ローン金利（10年固定型）：1.650％※優遇金利適用後
(2017年6月調べ)