住宅ローン借り換えにかかる諸費用 | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

住宅ローン借り換えにかかる諸費用について解説します。

住宅ローン借り換えにおける手数料と税

住宅ローンの借り換えを行う際に注意しなければならないことがあります。借り換えは、新たに住宅ローンを借り入れし、従前のローンを完済することです。ですので、借換えでも当初住宅ローンを借入れしたときと同じように諸経費がかかります。

また、「住宅ローン減税」との関係もあります。住宅ローン減税の再適用を受けるには、一定の条件が必要となります。

ですので、これらを事前に把握、試算した上で借り換えを行わないと、最終的に損をしてしまうことがあるので注意が必要です。

住宅ローン減税再適用の確認・借り換え時の諸経費の算出 ⇒ 申込へ！

大手都市銀行（メガバンク）は新生銀行やソニー銀行、三井住友信託銀行とSBIホールディングスが共同で出資したネット専業銀行の住信SBIネット銀行などのネット銀行と違い、保証料がかかる場合が多いので注意が必要です。一般的に都銀は事務手数料が31,500円のところが多く、ネット銀行は借入額の2.1％を採用しているところが多いです。金利だけを比べるのではなく「保証料」「事務手数料」「団信特約料」を考慮しましょう。

借り換えを申込む前に調べることは

●契約書貼付印紙税
不動産売買に関連する文書にかかる税金

●事務手数料等
銀行に支払う手数料。

●保証料
保証会社に支払うもの。借入金額、返済年数によって決定。保証料なしの金融機関もあり。

●抵当権設定費用
登録免許税。

●繰上返済手数料
一括返済の手数料がかかります。金融機関によって異なります。

●司法書士手数料（抵当権設定登記手数料）
登記にあたっての司法書士報酬のこと。

●抵当権抹消費用
従前の住宅ローンの抵当権の抹消手続きのこと。

●住宅ローン減税
住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）を受けるには、一定の条件が必要となります。そのため、適用条件を無視して借り換えると、これまで受けていた住宅ローン減税が受けられなくなってしまう可能性があります。

借り換えにおける住宅ローン減税の適用条件

借り換えにおける住宅ローン減税の適用条件を説明します。以下表は、国税庁ＨＰからの引用です。

１　新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。

２　新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

上記２つの条件がすべてが満たされていれば、再適用となります。

注意は、借り換えローンを組んでも適用期間は延長されないことです。例を出すと１０年間の減税期間が適用されている方で５年目に借り換えを行われた場合、新たに住宅ローンを組んだからと言って減税の適用期間が延長されるわけではありません。借り換えを行う前のローンの適用期間を引き継ぐので残りの減税期間は５年間となります。

住宅ローン借り換えにおける諸費用の試算

住宅ローン借り換えは、新たなローンを組むことですので諸費用がかかります。かかる諸費用は数十万以上になることも珍しくありません。そのため、事前に諸費用を把握した上で借り換えを行わないと家計の負担となったり、最終的に効果的な借り換えとならないこともあります。まずは諸費用がどれぐらいかかるのか、試算をしてみるとよいでしょう

契約書貼付印紙税

借入額1,000万円超5,000万円以下　2万円

借入額5,000万円超1億円以下　　　 6万円

事務手数料

金融機関によって差があります。契約時に3万円～5万円程度を定額で払う一括支払い型（定額型）と、融資額の1～2％といったように、融資額に応じて支払うものの2パターン（定率型）があります。後者のパターンは融資額（借入額）によって前後するため注意が必要です。

保証料

信用保証会社によって違いがありますが借入金額1,000万円あたり返済期間が35年のときは約20万円、返済期間が30年のときは約19万円、25年のとき約17万円前後となります。

返済期間が35年で3,500万円借入れ → 約20万円×3.5 → 約70万円となります。

抵当権設定費用

登録免許税　借入れ額の0.1％（一定の条件を満たす住宅の場合）
3,500万円借入れ → 3,500万×0.1% → 35万円となります。

繰上返済手数料

金融機関によって無料～数万円等の差があります。

司法書士手数料（抵当権設定登記手数料）

登記の内容や依頼する司法書士によって異なりますが3～10万円程度が目安です。

抵当権抹消費用

抵当権の抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円。手続きを司法書士に依頼した場合には司法書士報酬もかかります。1～2万円程度が目安です。

少しでも諸費用を抑える方法とは

住宅ローンの借り換えが数十万円以上がかかるとなると、大きな負担となってしまいます。

それでも、借換えによって長期的に大きな効果があるのであれば、なるべくタイミングは逃したくないものです。ここでは諸費用が準備できない場合の方法をご紹介します。

保証料無料の住宅ローンを探す

諸費用の内訳で大きいものが保証料です。この保証料を少なくすることができれば諸費用を大きく抑えることができます。

利用したいのが、保証料無料の住宅ローンです。ただ保証料が無料でも、事務手数料が高い金融機関もありますので事務手数料も確認しましょう。

保証料内枠方式を利用する

保証料の支払い方法には、当初一括で支払う外枠方式以外に、金利に上乗せして支払う内枠方式というものがあります。金利に上乗せしても、これまでの住宅ローンよりも効果がでるという場合はこの方式を利用してもいいでしょう。

また、この保証料内枠方式を利用し実質保証料分がかからない住宅ローンもあります。返済負担率が条件にあった場合、保証料内枠方式を利用すると金利が優遇されるものです。この上乗せ分を金利優遇とするものがあるので、結果的には保証料のない住宅ローンとも言えるでしょう。

諸費用分も上乗せして借入れする

多くの金融機関では、現在の住宅ローンの残高に借り換えローンの諸費用分も合わせた形での融資も行っています。しかしながら、当然ローン残高の増加につながりますので、残高が増えても借換え効果があるかどうか、十分に試算することが重要です。

従来のローンで一括支払した保証料の一部を戻す

従前の住宅ローンを借入れする際に、保証料を一括で支払っていた場合には、期間に応じて一部が戻ってきます。借り換えのタイミングを確認するとよいでしょう。

繰上返済を早い時期に利用する

繰り上げ返済は、早いうちに行うほど利息軽減効果が高いのです。
複数借りている場合はそれぞれのローンの借入額、利率、全返済回数、残返済回数（あるいは毎月の返済額、利率、残返済回数）、
および繰上げ返済の伴う手数料によって変わりますが、一般的に金利が高い方へ繰上げ返済した方が得と言われています。

優先順位１．金利が高いローン
優先順位２．残存期間（残りの返済期間）が長いローン
優先順位３．残存金額（残りの返済額）が多いローン

他の条件すべてが一緒であれば金利が高い方へ繰上げ返済した方が得と言えますが、
どんな時でも金利の高い方が得とは限りません。また、無理に期間短縮をしすぎると、家計を圧迫しかねないので気を付けましょう。