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住宅ローン借り換えして結局大失敗！談

上手く活用すれば住宅ローンの総返済額を減らすことができる借換えですが、ここでは意外と知らない借換えの失敗談を紹介します。

・借り換え後のメリットが予想外に小さい

Aさんはネットで借り換え前と借り換え後の返済額や利息を試算し、事前にシュミレーションを行いました。その結果、総返済額を減らせる見込みがあるので借り換えを申込みに金融機関へ相談に行くと、提示された借り換え後の結果はシュミレーションした結果よりも得られるメリットが小さいものでした。

Aさんはシュミレーションを行う際、返済額や利息、金利の変化しか見ず、金融機関でかかる手数料や諸費用を含んでなかったのです。

金融機関によってかかる手数料は異なります。中には無料の金融機関もありますが、ほとんどの場合は必要とされる費用なので考慮しなければなりません。
同じく諸費用ですが、一般的には20万円以上かかることが多いです。その内訳は主に「印紙税」、「新規ローンの保証料」、「抵当権抹消費用」などです。
決して少額ではないので、これらを考慮せずにシュミレーションを行うと、実際には損する可能性が高くなってしまいます。

元利金等返済と元金均等返済の選択によって返済額が変わる？

・元利均等返済
元金と利息を合わせた返済額は変わらず、返済金額に占める元金と利息の割合がだんだん変化する返済方法です。返済当初は利息が大部分を占めるので元金部分の減り方は遅い。
・元金均等返済
元金部分を返済期間で均等に割り、元金部分の残高に応じて利息部分を載せていく返済方法。返済当初が最も返済額が多く、返済が進むと返済額も徐々に少なくなっていく。

「元利均等返済」のほうは、月々の返済額がずっと同じというメリットがありますが、最初のうちは元金がなかなか減らないという特徴があります。同じ金額を借りた場合、総返済額が「元金均等返済」より多くなってしまうのはデメリットです。「元金均等返済」は、元金部分の返済額がずっと同じで、利息部分が返済を重ねるごとに減っていくという仕組みになっています。「元利均等返済」よりも当初の返済額が多くなって大変ですが、返済総額は「元利均等返済」よりも少なくなるのがメリットです。

例えば、現在は夫婦共働きだが将来子どもが生まれたら奥様が育児のため退職する、というようなプランが予測される場合、奥様の退職後は収入が減少します。
その場合は、返済額が一定で計画が立てやすい「元利均等返済」を選択する手があります。教育費を払い終わり、将来収入に余裕がある場合は「元金均等返済」がおすすめです。
もし将来金利が上がったとしても、元金が早く減る分、「元利均等返済」よりも影響が少なくなるというメリットもあります。

・住宅ローンの返済期間が重複

Bさんはもうすぐ住宅ローン金利の優遇期間が終わってしまうので、急いで現在より金利の低い金融機関に借り換えを申込み、審査も無事通過しました。

これで返済額が軽減され家計に以前より余裕ができると安心していましたが、いつも通り住宅ローンを20日に返済した時、新しく組んだローンの返済期日を把握していないことに気づきました。確認してみると、新しい住宅ローンの返済期日は5日後の25日。これでは家計が圧迫されてしまいます。

Bさんのように契約時に返済期日を細かく確認しなかった場合、このようなケースが起こることがあります。借り換えを申込む際は必ず返済期日の調整を行いましょう。
・団体信用生命保険に加入できない
Cさんは持病を患っていましたが、仕事もしているので問題ないだろうと住宅ローンの借り換えを申込むことにしました。

しかし、団体信用生命保険に加入できないために借り換えの審査が通りません。複数の金融機関で申込みましたが、良い返事はもらえませんでした。

Cさんのように持病を患っている場合、借り換えの申込書に申告する必要があります。

住宅ローンの借り換えは、もし契約者が返済不可能な状況に陥った時に、団体信用生命保険の保険料からローンの返済残高を完済する仕組みになっています。団体信用生命保険に加入できない場合は借り換えの審査を通過するのは厳しいと言えます。

利息を減らせる住宅ローン借換え活用術

住宅ローンの借り換えをすると利息を削減することができます。しかし、審査の手間や手数料を考えると、少しでも多くのメリットを得られる条件で借り換えをしたい方が多いでしょう。この記事では、利息をより軽減できる借り換え活用術を取り上げています。

以下に当てはまる方は、借り換えを検討することで現在の住宅ローンに比べ有利な条件で借入れることが可能です。

・金利が低い金融機関に借り換え

金利が高い時期に全期間固定金利型で住宅ローンを組んでいた場合、もし金利が低下しても当初の高い金利が適用されます。
このまま放置すると、払わなくて済む金利を含めて返済し続けている可能性が高いです。

現在融資を受けている金融機関で借り換えることができれば、より低金利のローンに借換えましょう。

同じ金融機関では借り換えられない場合、他の金融機関でも借り換えを行うことができますが、同じ金融機関であれば借り換えの手数料がかからないので、まずは現在融資を受けている金融機関に相談しましょう。

・優遇期間が終わり金利が上がる

最近では優遇期間が全期間固定である場合が多くなりましたが、少し前までは優遇期間が一定期間に決められており、期間が過ぎると金利が上がる場合が一般的でした。

優遇期間が終わると、返済額が今までより多くなります。優遇期間が終わる前に他の金融機関に相談し、全期間固定型に変更する、またはもう一度優遇期間の適用を受けるなど、返済額を増やさないもしくは減らせるよう借換えを活用しましょう。

・今後の金利上昇が不安

現在変動金利型もしくは短期の固定期間選択型で借り入れている場合、金利が上昇すると返済額も増加します。

金利上昇に備えるには、金利の低い時期に長期の固定期間選択型に借り換えることが大切です。長期固定であれば完済まで金利は一定なので、もし金利が上昇した場合でもリスクを回避できます。
ただし一般的に、長期の固定期間選択型は変動金利型や短期の固定期間選択型に比べ適用金利は高くなります。適用金利は金融機関によって異なるので、複数の金融機関を比較し借り換えを検討しましょう。

その他住宅ローン借り換えケーススタディ

借り換えの方法は目的により異なります。住宅ローンを見直す目的を明確にし、自分に合う方法を選択しましょう。借り換えを利用する主な目的は「返済額を軽減したい」、「返済期間を短縮したい」、「金利上昇に備える」に分けられます。

子どもの教育費などで支出が増える時期に金利上昇が重なり、住宅ローンの返済が厳しくなった場合、現在より低い金利の金融機関に借り換えることで返済額を抑えることできます。

また、定年時に退職金で住宅ローンの完済を考えていた場合、定年後の生活にゆとりがあるでしょうか？

年金で生活費をまかなうことが厳しいと、定年後まで返済を残しておくことは負担が大きいです。

借り換えで固定期間選択型に変更し金利の上昇を抑え、月々の返済額を現在より少し増やすことで、定年を迎えるまでに完済することも可能になります。

もし定年までに完済できない場合でも、月々の返済額を増やしているので、定年時に退職金で完済する時には残債は大幅に軽減されています。

このように、目的に沿って借り換えを活用することで大きなメリットを得ることができます。

上記の内容を参考に、借り換えを再度検討してはいかがでしょうか？