住宅ローン借り換えの注意 | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

住宅ローンの借り換えと注意する点について解説します。

「目的」と「期間」を定める

ライフスタイルや経済状況の変化によって住宅ローンの借り換えを検討することは一般的になってきました。マイナス金利だからと目先のメリットに飛びつくことはお勧めしません。家は人生最大の買い物です。長期的にトクをする借り換えを成功させるには何が大切なのか、そのポイントを見ていきましょう。

■借り換えの目的を定める

住宅ローンの借り換えを検討する目的は主に「総返済額を減らす」「金利上昇リスクへの対処」「毎月の返済額を下げたい」の3つ大別できます。しかしこの3つの目的を同時に遂行できることは現実的ではありません。それぞれの目的によって借り換えるべき住宅ローンプランは異なるため、借り換えの目的を明確にすることが住宅ローン借り換えを成功に導くコツです。

1：総返済額を減らしたい
高金利の住宅ローンから低金利の住宅ローンへ借り換えることで利息分を減らし、総返済額を減らしたい。

2：金利上昇リスクをなくしたい（もしくは小さくしたい）
低金利時代に変動金利で住宅ローンを組んでいたが、今後の金利上昇リスクに備えたい。

3：毎月の返済額を下げたい
住宅ローン借り入れ時より収入が下がった、または想定していた給与上昇をしていないため、毎月の返済額を減らし家計負担を抑えたい。

■借り換えの期間を定める

住宅ローンを借り換える目的を定めたら、次に期間を決めましょう。住宅ローンを借りる場合には借入先（銀行など）と契約を交わす完済期限である「借入期間」とは別に、自分はどの程度で完済を目指すのかを定める「返済期間」を決めることがポイントです。

「返済期間」が10年である場合と30年である場合では、借り換えでメリットが生まれる住宅ローンが異なってくるためです。

ピンチに陥る住宅ローン借り換えの仕方

住宅ローンの借り換えは借り換え後にメリットがあるからこそ行う価値があるものです。しかし借り換え方を間違えると将来的に危機に陥る危険性があることを認識しておきましょう。

 
 

■ピンチに陥る借り換えとは

「目的」と「期間」を明確にしていれば住宅ローンの借り換えは将来的なリスクを減らしてくれます。しかしこの「目的」と「期間」が実情を踏まえていなかったり、曖昧である場合には将来的な危機を招きます。

たとえば毎月の返済額を下げるために、返済期間を最大限延長し完済予定日が定年後になってしまった場合です。「退職金を当てればいい」と考える人もいますが、想定通りに退職金が支払われるとは限りません。万が一のことを考え定額報酬を確保している60歳までに住宅ローンを返済する計画を立てることが大切です。

また借り換えにかかる諸費用の計算をしなかった場合も長期的に考えて損をする場合があります。たとえば残高約2,000万円の住宅ローンを25年返済で借り換えた場合にかかる諸費用は約55万円です。借り換えによって生じる負担減と比較して借り換えるだけのメリットがあるのが、きちんと検証しましょう。現在の融資先に金利交渉をした方が負担が少なくトクをする場合もありますので、総合的な判断が求められます。

また、急に病気になったというリスクも考えなければいけません。

新生銀行には、余裕がある時は、どんどん一部繰上返済を進め、急な入院など想定していない支出があった場合に、繰上げ返済を行って短縮された返済期間の範囲内で元金返済を据え置き、月々の支払いを利息支払いのみにすることができるコントロール返済というサービスがあります。もしも将来に不安がある方はこういったプランを考慮して借りましょう。

住宅ローン借り換えからの将来設計

諸費用の負担を差し引いても住宅ローンを借り換えるメリットが高い3つの条件があります。

 
 
 

1：金利差が1％以上あること。
2：借り入れ残高が1,000万円以上あること。
3：返済期間が10年以上あること。

しかし近年、借り換えにかかる諸費用が安くなっている傾向があり上記3条件に該当しない場合でメリットを享受できる場合があります。住宅ローンの借り換えはライフスタイルの変化に大きな影響を及ぼします。借り入れ期間を1年短くするだけで総返済額は数十万円単位で減少するため、あらゆるパターンでシミュレーションをしてみることをお勧めします。

人生には出産、進学、転職、病気、定年など生活が変化するいくつかの節目がありますから、今後自分に起こりうる可能性の棚卸しを行い、無理なく理想的な返済プランを組み立てるチャンスと考えましょう。

■借り換えシミュレーション

残高2,000万円、金利3％のものを金利2％に借り換えた場合の残期間ごとの借り換えシミュレーションを算出しました。

 

●残期間20年の場合

借り換え費用を差し引いた借り換え効果　約130万円

借り換え費用50万円と仮定

毎月返済額 110,920円	毎月返済額 101,177円
今後の総返済額 約2,662万円	今後の総返済額 約2,482万円

 

●残期間15年の場合

借換え費用を差し引いた借換え効果　約124万円

借換え費用45万円と仮定

毎月返済額138,116円、	毎月返済額　128,702円
今後の総返済額　約2,486万円	今後の総返済額　約2,317万円

 

●残期間8年の場合

借換え費用を差し引いた借換え効果　約51万円

借換え費用35万円と仮定

毎月返済額234,591円、	毎月返済額　225,617円
今後の総返済額　約2,252万円	今後の総返済額　約2,166万円