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長いだけじゃない！フラット50の魅力

民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供している長期固定金利住宅ローン、フラット35が好評ですが、返済期間がさらに長い「フラット50」という商品があるのをご存知でしょうか？

　35年ローンから、50年ローン。月々の返済額は楽でしょうけれども、半世紀の返済というのは…と、思ってしまうのですが、実際は、どのような商品なのでしょうか？

【フラット50】とは、長期優良住宅の認定を受けた住宅について、償還期間の上限を50年間とする制度です。

家を売却する際は、ローンもいったん精算するのが一般的ですが、フラット50なら、何とローン付きのまま売却することも可能という興味深いプランとなっています。フラット50の特徴を押さえ、更に実際の返済プランの比較を見てみましょう。

「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」の施行に合わせて、「フラット50」の取り扱いがスタートしました。フラット50は、長期優良住宅を融資の対象とする、最長50年のローンです。

当初、50年という期間の長さから、「子どもに引き継いで完済することを条件とする」といった案も出ていたようですが、実際には子どもに引き継ぐといった条件はなく、あくまでも本人が返済することを前提とした一般的な形に落ち着いた模様です。

フラット50の開始と共に、フラット35は100％ローンも可能となりました。しかし、フラット50の借入限度は今のところ、建設費または購入価額の60％までとなっています。この超長期返済プランについては金融機関側も慎重となっているように感じられます。フラット35との併用も可能ですが、フラット50とフラット35は別の商品で契約も別となっているため、費用が割高になることに注意してください。

フラット50が、フラット35と大きく異なる点のひとつは、ローン付きで売却できることです。住宅金融支援機構のHPから抜粋すると、

『【フラット50】をご利用された方が、お借入れ対象の住宅を売却する際に、当該物件を購入する購入者に対して、【フラット50】の債務を引き継ぐことができます。 』

と記載されています。

現在、家を売却する際は、ローンもいったん精算するのが一般的です。しかし、フラット50なら、ローン付きのままで売却が可能です。
仮に、金利が上昇したタイミングで、低金利のローンが付いたままの家を売却することができたらどうでしょうか？ ローンを組んで買う人にとっては魅力的にうつります。 評価がプラスに働くかもしれません。もちろん、債務の引継ぎにあたっては審査があります。また、債務の引継ぎは１回までと規定されています。

実際の返済金額は・・・？

住宅ローンの基本は「借入額、金利、期間」の3つ。このうちの1つでも大きくなれば、利息負担が膨らみます。
3,000万円をフラット35とフラット50で借りたケースを比べてみましょう。

※フラット50では100%融資を受けられないため、擬似的な試算となります。

	期間	金利	総返済額	毎月返済額
フラット35	35年	2.745%	44,445,467	111,228
フラット50	50年	3.36%	55,242,000	103,297

まず、期間が長くなれば適用金利自体も上がってしまうことに注目してください。結果、総返済額にかなりの差が出ます。この差およそ1,100万円が利息負担の差ということです。

返済期間が延びるメリットは、同じ金額を借りるなら毎回の返済額が減ることです。但し、上のケースでの毎月返済額を見ると、思ったほどには差が出ません。もちろん、どの程度の効果があるかはケースバイケースのため、利用の際は数字を出して比較しましょう。

脱スクラップ＆ビルドを目指し、長持ちする家を増やしていくのは意義のあることです。フラット50はそのために誕生した商品です。しかし、試算でも見たとおり、超長期でローンを組むことによるデメリットは、決して見逃せるものではありません。利用を検討するときは、メリットとデメリットをじっくり考えましょう。

メリット
●子供や孫との親子等リレー返済を組み、月々の返済額を極力小さくしたい場合
●今の融資金利を低金利として、将来の売却時にフラット50の融資を付けて売却できることにメリットを感じる場合
（購入者の再審査が必要ですが、住宅ローン付きで販売することが1回限り可能）

デメリット
●フラット35と比較し0.5％～1.0％程度金利が高くなる
●経済変動リスクの影響を受ける確率が高くなる
●親子等リレー返済を利用する場合、引き継ぐ方がその家に縛られる

ややクセの強いプランとなっているため、十分に計画を立ててご利用してください。