2027年開業予定「リニア新幹線」が地価に与える影響 | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

リニア完成で人の流れと地価が変わる！？品川の今と未来を考察する

　リニア新幹線が2027年開業予定と、具体的数字が出てきましたね。これから停車予定駅周辺の再開発などが急ピッチで始まることでしょう。そして、リニア新幹線停車予定駅周辺で住宅を購入しようと計画を立てている方もいらっしゃるでしょう。

　そこで、「リニア新幹線」が地価に与える影響を調べてみました。

　JR東海は品川～名古屋間をノンストップの状態で40分ほどで結ぶリニア中央新幹線を2027年目安に完成予定にしていて、2014年から実際に工事を着工する予定です。品川の港南口の地下にリニア駅を建設して、名古屋までの中間駅は4駅予定されているとのこと。

リニア4駅の予定地はこのようになっています

• ・神奈川県JR横浜線橋本駅の隣接する地下
• ・山梨県甲府市大津町付近
• ・長野県飯田市上郷飯沼付近
• ・岐阜県JR中央線美乃坂本駅付近

　これら全ての中間駅に停車すると72分かかります。品川から名古屋までほぼ一直線で結ばれたルートで、いずれは新大阪までを想定しているということです。

　では、品川の駅はどこにできるのでしょうか？時速500kmが出るリニアを地上に出すのは色々と環境的に難しいのか、品川の港南口のイーストワンタワー付近の地下40メートルのところにリニアの始発駅は作られるようです。

　品川の新幹線ホームに並行するように長さ約1キロメートル、最大幅約60メートルの巨大な空間のホームが2つ建設される予定。各ホームには2編成ずつ計4編成が停車できるような作りになるそうです。

　「品川」が始発駅になることで、周辺の人の流れは今以上に増える可能性が強いでしょう。東京駅にかわり品川が新たな拠点になりうるのでしょうか。

　品川から少し足を延ばすと、北品川などの住宅街エリアに差しかかります。かつて東海道の品川宿があったあたり。下町のにおいを残すエリアですが、実はここは9月に国土交通省が発表した「平成25年都道府県地価調査」において、東京の中では第1位の地価上昇率の住宅地です。

（※東京・千葉・神奈川の東京圏では木更津についで第2位の上昇率）

　東京圏の地価変動率の高い地域TOP10を見ると10件中5件は品川、川崎、横浜といった東京圏の南側エリアです。その他の場所を見ても、東京圏北エリアは浦和の1エリアのみ。リニア中央新幹線が出来ることでさらに東京の南側エリアが熱くなってきそうです。

　先に述べた品川周辺や湾岸エリアよりも開発余地がある地域で、これからも注目を集めそうです。

　だが一方で少し悲しくも感じます。今の北品川のエリアは古くからのお店も多く、通りや街角には今なお下町情緒が強く残っています。その「古き良さ」が消えてしまう懸念もあるのです。

　一方、7月1日時点の基準地価で、愛知県は住宅地と商業地がともに2年連続で上昇しました。商業地では、2027年のリニア中央新幹線の開業に向けて再開発の進む名古屋駅周辺で上昇が目立ちました。住宅地は日進市、豊明市など尾張地区東部が高い上昇率となる一方で、沿岸部や東三河地域は下落が進みました。三重県や岐阜県でも二極化が鮮明になりました。

　愛知県の商業地は1.5％上昇。上昇率の上位には名古屋駅周辺の調査地点が並びました。名古屋駅前は15年以降、大型商業ビル3棟が相次ぎ開業する予定です。27年のリニア開通を見据えたさらなる再開発も控えており、人気が集まっています。

　リニア効果は大きく、国土交通省が発表した2014年の公示地価によると、名古屋市の名古屋駅前は、リニア中央新幹線開通に向けた再開発への期待から12.0％上昇して、商業地の上昇率全国1位となりました。

　愛知県は自動車関連企業など景況感の改善を背景に、名古屋市を含む県西部で住宅地、商業地とも地価上昇地点が大幅に増加。昨年0.2％下落だった商業地が1.8％の上昇に転じ、住宅地も1.1％上がりました。

継続調査地点のうち53.1%が上昇し、前年に比べて5.0ポイント増えました。

特に目立ったのは、日進市の4.6%です。自動車産業などが集積する豊田市や刈谷市と、名古屋市へのアクセスがいずれも便利なことで人気を集めました。

日進市は商業地でも県内最大の4.3%の上昇となりました。名古屋市の住宅地（2.4%上昇）も港区を除いて上昇。樋沢氏は「高級住宅地ではアベノミクスによる景気回復も要因」と指摘しました。

一方で知多半島など沿岸部や東三河の住宅地は下落しました。特に知多半島にある三浜町が7.3%のマイナスと、前年に比べて下落幅が3.3ポイント拡大。東三河の新庄市、東栄長も下げ幅が拡大しました。

2014年4月の消費税の影響は、調査期間の関係で基準地価には現れていません。ただ、地価公示（毎年1月1日時点）と共通する調査地点で見ると、2013年7月から2014年1月にかけては0.9%の上昇にとどまりました。

樋沢氏は「土地と建物をあわせて3千万円手前後の戸建て住宅で消費税の影響が出ている。一部の宅地分譲地では増税後に売れ行きが大きく落ち込んだという話も聞いた」といいます。

東京圏の商業地は、上昇地点の割合が増加し、3/4の地点が上昇となりました。商業地の変動率トップは、川崎市中原区で、武蔵小杉駅前の再開発です。秋には武蔵小杉エリア最大規模の新しい商業施設がオープンし、話題を集めることでしょう。

東京圏の地価変動率の高い地域TOP10を見ると、10件中5件は品川、川崎、横浜といった東京圏の南側エリアです。その他の場所を見ても、東京圏北のエリアは浦和の1エリアのみです。リニア中央新幹線ができることでさらに南側のエリアが熱くなってきそうです。しかし、一番盛り上がるのは、品川を中心とした地域でしょう。

　今年1月1日地点での公示地価では、前年までマイナスだった三大都市圏の住宅地、商業地が共に上昇しました。それから半年後、7月1日時点の基準地価は、ゆるやかな景気回復を背景に、引き続き上昇傾向を示しました。

　三大都市圏の住宅地は0.5%上昇。これは6年ぶりです。商業地は1.7%上昇。これは2年連続の上昇で、昨年の0.6%から上昇率が約3倍拡大しています。上昇地点数の割合で見ても、住宅地の2分の1弱の地点が上昇、商業地の3分の2強の地点が上昇しました。

リニア開通はまだまだ先のこととは言え、長期間のローンを組む場合、特に前述した地域にお住まいの方であれば少なからず影響を受けることになるでしょう。

これまでにない低金利で推移している住宅ローン市場では、やはりもっともお得な変動金利タイプが魅力的です。しかし、地価の上昇や金利の変動が予想される場合、景気などに左右されない「フラット35」などのプランも検討してみることをお勧めします。