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借入期間と返済期間について解説します。

今の住宅ローン返済期間でまず着目すべき点

住宅ローンの最大のリスクは「何らかのトラブルで返済不能におちいること」です。総返済額を減らそうと期間を短縮すれば、月々の返済額はどうしても増えてしまいます。現在では返済可能な額であっても、いきなり会社がつぶれるかもしれないし、給料が減るかもしれないし、病気で働けなくなるかもしれなくても、これから20年、30年と休みなく返済を続けなければなりません。

もちろん、返済が難しくなったときは、金融機関に相談すれば、元金の返済を待ってもらうとか、借入の条件を見直してもらうとか、方法がないわけではありません。でも、金融機関がそれを受けてくれるかどうかは分からないし、受けてくれるにしても交渉についやす負担は大きいです。

むしろ総返済額が大きくなったとしても、35年の限度いっぱいで借り入れをして、月々の返済額を小さくするのが安全です。そして、返済額が減った分はけっして消費に回すのではなく、繰上返済用の原資として別にとっておきます。そして定期的に繰上返済で借入残高を減らしていけば、結果として総返済額は少なくて済みます。

最近は繰上返済の手数料を無料にする金融機関も増えています。メガバンクもネットバンキングでいつでも無料で繰上返済ができるので、余裕ができたときはこまめに繰上返済が出来ます。また、「返済額増額指定サービス」のように、指定した金額を自動的に繰上返済するサービスもあります。

なお、繰上返済をするときも返済期間を短縮するのではなく、月々の返済額を軽減する方式を選ぶのが安全だと思います。何らかの理由で返済条件を変更するとき、返済期間を短くするのは簡単ですが、反対にのばしてもらうのは大変です。

当然のことですが、これはあくまで一般論です。共働きで収入が安定していて健康にも問題がなければ、返済期間を最初から短く設定してもいいでしょうし、子育てが終わって大きな支出がなければ繰上返済で返済期間を短くしてもいいでしょう。何が最適解であるかは人それぞれ違っています。

家族との生活と住宅ローン返済期間について

まず、ローン完済までの総支払額(元金＋利息)ですが、もちろん元金が減るほど少なくなります。残高や残り期間にもよりますが100万円繰り上げ返済しただけで驚くほど完済までの利息が変わります。銀行のHPにはローンシミュレーションがありますから試算してみて下さい。たまに「繰り上げ返済手数料」が出るケースがあるようですがそれを遥かに上回るくらい利息が減ります。

次に、固定金利と返済期間です。彼が言うには「支払利息が減る、得になる事に目が向きすぎて大事な視点が欠けている」のだそうです。計算上、借入期間が短いほど利息は少なくなるし、固定金利は金利上昇リスクが無い事は間違いありません。でも、これから先の自分のライフプランを考えたら一概に正しいとは言えません。例えば、ローンを一部繰り上げ返済すると「毎月の返済額を変えずローンの残り期間を縮める」か、「ローンの残り期間はそのままで毎月返済額を減らす」かのどちらかになります。生活情報誌などではほぼ全ての評論家がローン残り期間を縮める事を勧めています。

しかし「今は子供が小さくて毎月十万以上の返済が可能でも、高校、大学と教育費などがどんどん増えていく事に備えて毎月の返済額を減らした方が良いです。期間をどんどん短くする事でローンの完済まで何年もかからない、という場合は別ですが、例えばローン完済年齢が70才となっていて、60才の定年退職時に退職金で残額を一括支払するつもりの人なら繰り上げ返済しながら70才→67才→64才→61才なんて想定上のローン完済年齢を下げるより、これから先の出費の増加に備えて毎月返済額を減らす方が安全という事です。

ローン期間を縮めずに毎月返済額を減らす事で余裕分を別途貯めておき、どう仮定しても問題ない、もう大丈夫という状況になればその時は多目に繰り上げ返済してローン期間を短くすれば安心です。また、銀行にとってはローン借入期間を短く変更してくれという申し出は簡単に応じる事が出来ます。

逆に、一旦短く変更したローン期間をまた延ばしてくれというのは難しいです。収入は変わっていないのに子供と旅行したいから毎月返済額を減らす為にローン期間をまた長くしてくれという事は難しいのです。それから、固定金利への乗り換えも固定期間に注意が必要です。ご存知かと思いますが固定金利の期間は2～25年くらいまで様々ですが固定期間が長いほど金利が高くなります。ローンの残り期間が20年だからと機械的に20年にするより、自分がいつ完済するつもりか考える方が大事です。

住宅ローン借入期間は無理にでも短くすべきか？

住宅ローンの借入期間を短くする際に気を付けなければならないのは、住宅ローンの借入期間を短くしたら月々の返済額は高くなり、金融機関の審査に通らないケースがあるということです。（返済負担率の問題）

現在ローンを組んだ際、借入限度額目一杯にローンを組んでいたら、期間を短くして借りることは難しいですし、当時に比べ給与が下がっていたり、ボーナス併用の場合ボーナスが下がっていても、期間短縮は難しいと思われます。また、転職して3年以内の方は借り換え自体できません。（個人信用の問題）

ローンが苦しくなる原因として、収入の減少以外では、次の2点が大きな原因となっています。また、ローンを組んだ際に計画していた繰り上げ返済を、思うようにできていない方も、原因はほぼ一緒です。

1、教育費の上昇やライフスタイルの変化を予定していなかった。（予想以上に支出が上昇した）
2、貯蓄するはずのお金を、つい無駄遣いしてしまった。

原因が1の方は、簡単に借入期間を短くして、月々の返済額を上げないで下さい。教育費の上昇と共に家計が苦しくなりますので、まずはライフプランの確認から始めましょう。

原因2の方は、まずは家計をチェックし、どれだけローン返済に充てられるかを確認して検討しましょう。お金を貯められない方が、自動引き落としで定期的に積立するように、浪費を抑えて自分の資産を増やす効果が得られます。

確かに借入期間が短ければそれだけ金利負担が減って、総返済額は下がります。その代り家計に占めるローン返済額は上がります。そして、返済できなくなったらせっかくの持家を失ってしまうのです。

ローンの返済期間による総返済額の差は、あなたが時間という利益に支払っている対価、家計の余裕に支払っている対価、減給に対する保険料なのです。

住宅ローンの返済期間は自分のペースを知って守っていきましょう。