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中古住宅ローン・注目のプランとは

マイホーム購入を検討する際に、新築だけではなく中古住宅に視野を広げてみてはいかがでしょうか。

外枠を残し間取りから大規模に改修する「リノベーション」の流行により、リフォーム・リノベーション前提で中古物件を購入する人が増えてきています。

中古物件は新築と比較すると割安な価格で購入可能である分、人気のある街や高条件の掘り出し物の物件を手に入れることが可能です。

 

■中古住宅購入時のチェックポイント

中古住宅を購入する際は、新築の購入時にはないチェックポイントがあります。大きな違いは住宅ローンや諸経費の条件です。一般的に中古住宅の購入は不動産業者等の仲介業者を通すため、おおよそ購入金額に応じて3～5％の仲介手数料がかかります。これらは頭金とは別に現金を準備していかなければなりません。

 

＜新築住宅と中古住宅の費用比較例＞

　　　　　中古 　　　新築

税金	印紙税	3万5,000円	3万5,000円
登録免許税	17万5､500円	22万8､000円
手数料	司法書士報酬	約15万円	約15万円
ローン手数料	3万1,500円	3万1,500円
仲介手数料	85万500円	0円
保険料	火災保険料	約4万5,600円	約4万8,000円
団体信用生命保険	7万1,600円	12万5､200円
その他	修繕積立基金	0円	約30万円
合計	約135万9,700円	約91万7,700円

 

また物件の情報にもよりますが、リフォーム・リノベーション前提で購入を検討している場合、そのコストも事前にしっかり見積っておくことが大切です。中古住宅の場合、一見割安に感じる場合でも、これらの諸費用を合わせると新築購入時と同程度の費用がかかる可能性もあり、注意が必要です。

 

中古住宅ローンのプランで見るべきポイント

中古住宅用の住宅ローンというものはなく、新築購入時と同じ住宅ローンを組むことになります。しかし住宅ローンを組む場合に加入時に注意しなければならないポイントがあります。それは融資限度額の審査項目にある「物件に関する項目」です。

＜中古物件と新築におけるプランによる融資条件の比較＞

　　　　中古 　　　　　　　新築

住宅ローン控除	床面積：50㎡以上（登記簿面積９かつ築20年以内である（耐火建築物は築25年以上）	床面積：50㎡以上（登記簿面積９かつ1/2以上は自己の居住用である
フラット35	住宅金融支援機構が定める一定の要件を満たすことを証明する適合証明書が必要。ただし機構が定める基準に適合していると事前に確認されている中古マンションの場合は不要となる。	住宅金融支援機構が定める一定の要件を満たすことを証明する適合証明書が必要。
借り入れ期間	新築の条件に加えて建物の耐久性によっては、借り入れ期間が短くなる場合もある。	2年以上35年以下など住宅ローンにより異なる。

 

フラット35では技術基準（住宅の耐久性など）に適合しているいか否か、民間金融機関の住宅ローンではそれぞれに規定されている物件に関する諸条件をクリアしているか否かによって中古住宅購入時に申請できる住宅ローンや借り入れ可能が限度額が決定します。

また申請が許可された場合でも、「借り入れ期間」が通常より短くなる場合があり、想定していた月々の返済額より高くなってしまうケースもあります。月々の返済額はライフプランを左右する問題ですので、住宅ローン契約を交わす前に、本当に適切な返済計画になっているかどうか十分な検討が欠かせません。

 

金融機関の中古住宅ローンプラン比較

中古住宅は新築に比較し事前の諸費用がかかるため、住宅ローンを申請する際はこれらを考慮し、少し多めに借り入れ希望額を申請することをお勧めします。また、一般的に住宅ローンの申請には1カ月程度かかります。特に人気が高い銀行の場合、2ヶ月以上の期間を見込んでおく必要があるでしょう。

また中古に特化した住宅ローンはありません。しかし中古住宅の状態、構造によっては利用できない場合もありますので、注意が必要です。

中古物件と新築における融資条件の比較表を参考に、最適なプランを選んでください。
中古住宅を購入する場合、新築購入と比較すると諸費用などのコストがかかります。さらに売り主が居住している場合には、新築のように入居日が確定しておらず、トラブルになるケースも見受けられます。購入に踏み切る前に、事前にしっかりと売り主との間で中古住宅の引き渡し時期、入居日の認識をすり合わせておきましょう。

 

このように多少の手間がかかる中古住宅購入ですが、大きなメリットもあります。新築ではとても手が出せない人気の街かつ好立地、好条件の物件を希望する場合には、割安価格で同条件の物件が手に入る中古住宅に目を向け価値があると言えるでしょう。

人生で最大の買い物の一つがマイホーム購入です。購入の際には、マイホームに求める条件を優先順位付けし、後悔しないマイホームを手に入れてください。