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住宅ローンの借り入れ額について解説します。

住宅ローンの融資限度額とは

住宅ローンを借り入れる場合、無条件で希望額が満額融資されるというわけではありません。
年齢や年収などもろもろの条件を加味した上で、融資可能な限度額が算出されます。

民間金融機関は80～100％、フラット35は90％以内が一般的な融資限度額となります。

融資限度額の審査項目は、フラット35の場合は返済率によって審査され原則として勤務先や職業による選別はしません。

しかし民間金融機関の場合には（1）年齢（2）融資（担保）比率（3）返済（負担）率（4）勤務先の規模（5）個別の借り入れ状況（住宅ローン以外の借り入れ金等）（6）健康状態（7）購入予定物件の担保評価など、さまざまな項目によって総合的に算出されています。

この項目は各金融機関によって採用している項目はもちろん、基準も異なり公にされていません。
しかし借り入れ対象者が融資を受けた住宅ローンを安定して返済していく能力があるのかどうかを判断しているため、下記の内容を自己チェックして申請前に審査項目の棚卸をすることが融資を受けやすい状況を作るためには肝心です。

■民間金融機関で融資審査で考慮される項目

借り入れ対象者に関する項目	年齢	借り入れ対象者の年齢によって、返済可能年数を算出します。借り入れ時の年齢は20歳以上、完済時の年齢は80歳までという金融機関が一般的です。しかし定年年齢65歳で完済する現実的な返済プランを念頭に置く必要があります。
	融資（担保）比率	購入物件の価格に対する住宅ローン借り入れ額の割合を指します。3,000万円の物件価格に対して、事前に用意している頭金が600万円あり、2,400万円を融資予定額とする場合、融資比率は80％となります。
	返済（負担）率	返済（負担）率は、借り入れ対象者の年収に対して年間の返済額がどの程度になるのかを量る数値です。一般的には年収の25～30％程度と決まっており、その基準額までしか借りることはできません。
	勤務先の規模	借り入れ対象者の勤務先の信用度を見るものです。一般的には社会的な信用が高く安定した収入が見込める大企業勤務で勤続年数が高い方が有利です。勤続3年以上が基準とされており転職したばかりでの借り入れは難しいでしょう。
	個別の借り入れ状況	住宅ローン以外に借り入れているクレジットカードや自動車ローンなどの借り入れ状況と支払い状況が検討されます。滞納の履歴がある場合には、住宅ローン審査では不利となるため、借り入れを申し込む前にローンやカードの整理を行う必要があります。
	健康状態	借り入れ対象者の健康状態は団体信用生命保険への加入条件に関連してきます。民間金融機関では団体信用生命保険への加入が融資の大前提となっており、健康状態が悪く加入できない場合には融資を受けられないこともあります。
物件に関する項目	購入予定物件の担保評価	購入予定物件の不動産価値、違法建築ではないかを客観的に評価します。住宅ローンの融資を受ける場合には、一般的に購入予定物件を担保として入れ銀行の抵当権をつけます。

上記の表をご覧いただくと分かるように、住宅ローンには「対象物件による制限」と「借り入れ対象者の収入による制限」の2つに大別できます。
次にこれらの制限の詳細な基準を見ていきましょう。

住宅ローンの借り入れ額での物件による制限

住宅ローンの融資を受ける場合には、購入対象物件の制限を受ける場合があります。
フラット35の場合には住宅金融支援機構によって定められた明確な対象物件基準がありますが、民間金融機関の場合、各金融機関、または金融機関の保証会社によって審査基準はあいまいです。

【住宅金融支援機構のフラット35の対象物件基準】
１：床面積が一戸建ての場合は70㎡以上
２：住宅金融支援機構が定めた技術基準（住宅の耐久性など）に適合している
３：申し込み時の年齢が満70歳未満である
４：年収に占める住宅ローンを含むすべての借り入れの年間合計返済額が、年収400万円以上は35％以下、年収400万円未満は30％以下であること
５：融資費用は本人または親族が居住する住宅の購入・建設資金であること
６：借り入れ金額は建設費または購入価格の90％以内であり、借り入れ金額は100万円以上かつ8,000万円以下であること

【民間金融機関の対象物件】
各金融機関、ローンの種類、または金融機関の保証会社によって対象物件の構造、築年数、物件の所在する地域など審査基準は個別に設けられており、明確ではありません。
フラット35の融資限度額の上限は90％までであり、最低でも1割の頭金・諸費用の負担が必須であるのに対して、近年、民間の金融機関では購入金額・担保評価額の100％を借り入れることも可能になりました。
しかし頭金なしでの購入を検討している場合には購入金額がそのまま担保評価額になるわけではないことを念頭に置いておきましょう。各金融機関独自の基準により評価される担保評価額は、購入金額を下回る可能性もあるのです。
住宅ローンの借り入れを検討している場合には、「購入物件の特徴」や「借り入れ対象者の属性（年齢・勤務先など）」、を踏まえて最適な金融機関を選別していくと良いでしょう。

住宅ローンの借り入れ額での所得による制限

住宅ローンには借り入れ対象者の年間所得による制限が設けられています。
住宅金融支援機構のフラット35であれば、年収に占める住宅ローンを含むすべての借り入れの年間合計返済額(返済負担率)が、年収400万円以上は35％以下、年収400万円未満は30％以下であることが条件となります。民間金融機関では各金融機関によって審査基準がことなり明確ではありませんが、ある民間金融機関を例にとると年収600万円以上は40％以内、年収400万円以上は35％以内、年収400万円未満では30％以内、250万円未満では25％以内と規定されています。

■返済負担率とは
返済負担率とは、新たに借り入れをする住宅ローンだけではありません。現在返済中のカードローンや自動車ローンなどのすべての返済額を含めて計算する必要があります。

返済負担率

カードローン・自動車ローン・教育ローンなど

住宅ローン

収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入を合算させる方法があります。

■ 収入合算とは

借り入れ対象者だけの収入では総返済負担率の基準に満たさない場合には、下記要件にすべて該当する一人に限り収入を合算することができます。

＜合算可能条件＞
１：借り入れ対象者の直系親族、配偶者（婚約者または内縁関係も含む）
２：借り入れ対象者と同居予定である
３：申請時の年齢が70歳未満である
４：連帯債務者になることができる（1名のみ）