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住宅ローンの頭金と返済額の関係

購入価格に対してどの程度融資を受けることができるか、つまり、返済額（借入額）の上限は、事前に用意できる頭金の割合が影響します。

以前は住宅ローンの借入限度額は購入価格の80%であったことから、20％の頭金の用意が物件購入の最低条件でした。その上で購入時の諸費用（新築物件の場合で「購入価格×2％～5％｣、中古物件等で仲介手数料が発生する場合は「購入価格×5%～8%」程度」を用意しなければならないため、マイホームを手に入れるには購入前の段階で購入価格の30％程度の自己資金確保が必要だったのです。

現在では「フラット35」や代表的な公的融資である財形住宅融資では借入限度額は原則として購入価格の90％まで、民間金融機関でも購入価格の100%まで融資を行う住宅ローン商品が増加するなど、昨今でほぼ自己資金ゼロでも融資が受けることも不可能ではありません。

＜購入価格に対する借入限度額の違い＞

利用する住宅ローン種類	借入限度額
民間住宅□－ン フラット35（保証型）	購入価格の80％～100％以内
フラット35（買取型）	購入価格の90%以内
購入価格の’90%以P	購入価格の90%以内
フラット35（買取型）＋財形住宅融資	合計で購入価格の90％以内

※このほかに□－ン商品ごとの利用上限額が設定されています。

例）「フラット35」では8,000万円、民間住宅□－ンでは5000万円～1億円など。

 

住宅ローンの頭金は多い方がいい

「頭金（自己資金）ゼロでマイホーム購入！」の物件が増加しているとはいっても、住宅購入の頭金が多ければ多いほどいいことに変わりはありません。なぜ頭金の準備が大切なのでしょうか？

■頭金が多いほど返済がトクになる

「頭金（自己資金）がゼロ」とはすなわち「全額借金」ということにほかなりません。借入金には利息がかかり物件の購入価格は同じであっても利息による総支払額を比較すると、頭金が少ないほど返済負担が増えるのです、

つまり同じ物件を購入するのに頭金の有無によって総支払額が変わるため、頭金が多いほど返済はトクになるのです。

■頭金が少ないと増す危険性

総支払額が増えると、毎月の返済額が高くなり、家計への負担も増します。さらに住宅ローン支払い中にも、物件の「固定資産税」や維持費、子供の進学や急病などの出費を想定しなければなりません。このような想定外の出費をカバーするためには、住宅ローンを返済しながら同時に貯金する習慣をつける必要があります。もし「ローンが払えなくなったら物件を売却すればチャラになるだろう」と考えている場合、安易な考えだと言わざるを得ません。購入した価格より物件が高く売却できることはまずありません。

住宅ローンの返済額は少ない方がいい

住宅ローンの返済額が少ない方がいい理由は3点あります。「総支払額の抑制」「毎月の返済額の抑制」「物件売却時のリスク低減」です。もし転勤などの理由でマイホームを手放す可能性がある場合には、「物件売却時のリスク低減」に注意しなければなりません。

 

■新築物件でも資産価値は8割にしかならない

3,600万円の新築マンションを頭金ゼロで購入し、すぐに売却する場合、3,600万円分のローンを一括で返済しなければなりません。しかし新築マンションの販売価格は2割程度が不動産業者のコストや利益であるため、資産価値は販売価格の8割程度なのです。つまり3,600万円の新築マンションは2,880万円でしか売却することができず、差額の720万円を現金で用意しなければ「売りたくても売れない」という事態を招きます。

 

■総返済額を減らすコツ

「頭金」を少しでも増やし、「総返済額」をできる限り少なくすることはマイホーム購入の資金計画を考える上で最も大切です。総返済額をできる限り減らしおトクにマイホームを手に入れるには「返済額を少なく」「返済期間を短く」「金利を低く」の３つを念頭に置き、以下の流れで購入計画を立てましょう。

 

１：返済額を少なくするために最低でも購入物件のおよそ20％、堅実にいくなら25％の頭金を準備しましょう。

金利は借り入れ金額に対してかかるため、借り入れ金額が少なければその分利息も減り、総返済額が減らせます。

２：毎月無理なく返済できる範囲内で、できる限り返済期間を短くしましょう。

返済期間が長くなればなるほど金利は嵩みます。できる限り毎月の返済額を増やすことで総返済額が安くなります。

３：1%でも金利の低い住宅ローンを探し契約しましょう。

3,000万円を30年の返済期間で借りた場合、1%の金利で借りた場合と2%の金利で借りた場合を比較すると約500万円の総返済額の違いが生まれます。

 

マイホームは20年、30年をかけて返済していく人生で一番大きな買い物です。見切り発車の返済計画を立てるとせっかく手に入れたマイホームを手放すことになったり、返済に追われて人生を楽しむことができない状況に陥いることにもなりかねません。堅実な購入計画を立て、充実した人生を送れるようにしっかりと準備を整えることが肝心です。