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借換え専用ならではの住宅ローンプラン

借り換え専用の住宅ローンを決める際に重要な点を挙げていく。

まず1点目が、借り換えの目的を明確にすること。

一口に借り換えといっても、その目的は3つあり、それぞれの目的に合った借り換えをしないと、借り換えをしたことが裏目に出てしまうケースもあるので、注意が必要です。もしあなたが借り換えを検討するなら、最初にすべきことは、あなた自身の借り換えの目的を明確にすることです。

借り換えの3つの目的とは次の通りです。

・金利を引下げて総返済額を抑える

・将来の金利上昇リスクを回避する・抑える（対象は変動や短期固定で借りている人）

・現在の毎月の返済額を軽減する

どの目的で借り換えを行うのかによって、借り換えの仕方や注意点も違ってくる。借り換えには、登録免許税や事務手数料、ローン保証料、司法書士の報酬などの諸費用がかかります。残高2,000万円を20年で借り換えた場合で約50万円（保証料がかからないローンの場合は約20万円）。このコストをかけても、あなたにとって本当に借り換えをするメリットがあるのかどうかを見極める必要があります。

 

2点目が、金利差1％なくても借り換えメリットがある。「借り換えは、金利差1％、残債500万円以上、残返済期間5年以上でないとメリットがない」と言われるが、現在は保証料がかからない金融機関もあって言えなくなっている。せっかくのメリットの可能性を無駄にすることがないよう、メリットの有無の確認が必要となる。

また、繰上返済を検討する場合、コストを考えても借り換えの方がメリットがあることもあります。借り換えと繰上返済で、どちらの方がメリットが大きいかを比較して検討しましょう。が、借り換えには金利差が1％なくても借り換えをするメリットがある。

金融機関ごとの住宅ローン借り換えプラン例

 

今回は２つの金融機関のプランを以下にて紹介する。

 

【借り換えプラン1】

 

借り換え事例：Ａ銀行の借り換えローンで2,000万円のローンを30年固定年2.5％で借りた場合

 

借り換えをしなかったＡさん

■金利：（30年間）固定年2.5％

■毎月の返済額：79,024円

■支払総額：28,448,473円

 

5年後に借り換えたＢさん

■金利：（5年間）固定 年2.5％、（25年間）変動 年0.975％

■毎月の返済額：（借り換え後） 66,187円

■支払総額：24,597,420円

借り換えをしなかった時と比べると約385万円の削減。

 

10年後に借り換えたCさん

■金利：（10年間）固定 年2.5％、（20年間）変動 年0.975％

■毎月の返済額：（借り換え後） 68,417円

■支払総額：25,902,946円

借り換えをしなかった時と比べると約255万円の削減。

　　　　　　　　　　　　　　　　↓

金利が変わらない場合少しでも早く借り換えた方が支払い総額は安くなります。

 

【借り換えプラン2】

 

借り換え事例：A銀行で3年前に自宅を購入／2,500万円の住宅ローンを借入れ、

自宅購入から3年後に住宅ローンを借り換え。

 

・3年前に自宅を購入／2,500万円の住宅ローンを借入れ際の状況

■借入先：A銀行

■借入期間：35年

■金利：借入当初は「2年固定 1.2％」 ※1年前に「変動1.875%」に切替

（1.0%の金利優遇後）

■現時点でのローン残債：2,300万円

■月々の返済金額：80,747円

・自宅購入から3年後に住宅ローンを借り換え

■借入先：B銀行

■借入期間：32年

■金利：変動1.075%（1.4％の金利優遇後）

■現時点でのローン残債：2,300万円

■月々の返済金額：70,813円

※銀行によっては、借り換えの審査時に「今のローンを3年以上返済していること」などの制限もあります

 

住宅ローンを借り換える事によって返済額が以下の様に軽減しました。

■借り換え前：月々の返済額80,747円

■借り入れ後：月々の返済額70,813円

↓↓↓

月々の返済額が9,934円下がり、総返済額は3,814,656円下がりました！

 

上記の例をもとに、お客様のニーズに合わせたプランを選び、ローンの負担を軽減してみてはいかがですか？

住宅ローン借り換えプランを独自に比較するには

住宅ローンを選ぶ際にどのような条件であればメリットが生まれるのかを紹介する。借り換えプランを比較する際に重要なポイントである。

一般的に住宅ローンのメリットを出すには以下の条件が必要がある。

・金利差が1％以上あること

・ローン残高が1000万円以上ある

・返済期間があと10年以上ある

 

では、この条件で検証してみる。基本のパターンとして、ローン残高1000万円、返済期間が10年、年利は現在が3％で借り換え後が2％とする

金利差、ローン残高、返済期間をパラメータとして、借り換えのメリットがどう違うかを比較してみた。各表の一番右側が一般的なパターンとなる。

 

表1　金利の差による借り換えメリットの違い

借り換え後の金利 [％]	2.75	2.5	2
金利支払い額の差 [円]	137,880	274,920	545,640
諸経費 [円]	242,440	242,440	242,440
借り換えのメリット [円]	-104,560	32,480	303,200

 

表2　ローン残高による借り換えメリットの違い

ローン残高 [円]	250万	500万	1000万
金利支払い額の差 [円]	136,440	272,880	545,640
諸経費 [円]	140,360	171,720	242,440
借り換えのメリット [円]	-3,920	101,160	303,200

 

表3　返済期間による借り換えメリットの違い

返済期間 [年]	2	5	10
金利支払い額の差 [円]	105,840	264,540	545,640
諸経費 [円]	176,420	202,800	242,440
借り換えのメリット [円]	-70,580	61,740	303,200

 

借り換えのメリットが小さくなったり、逆にマイナスになったりすることが分かる。1％以上，1000万円以上，10年以上という数値は、住宅ローン借り換えのメリットの目安として妥当だと判断できる。