欠陥住宅や土地のトラブル | https://xn--hekm0a443zu0m27w9kmkr7c.com

事故物件とは？

事故物件とは、火事や自殺、殺人、孤独死など人の死が絡んだ事件や事故が起きた物件のことを呼びます。ですが、一般にはその解釈を拡大して台風のときに浸水したり、地震で地盤沈下が起きるなどなんらかの問題を抱えている物件を含めることもあります。

 

拡大解釈で言われる浸水や地盤沈下などであれば、物件の居住性に大きく影響を与えるものなので、物件としての資産価値が下がるのは当然ですが、人の死が絡んだ本来の意味の事故物件も資産価値を大きく下げることがよくあります。

これは幽霊や祟りなどのオカルト的な話を信じないとしても、人の死を忌避する心理が働くために購入しようという意欲が削がれることが原因です。では次に、購入する物件が事故物件であると知らずに購入することはないのか、という疑問が出てきます。結論から言うと、それはほとんどありえないことです。なぜなら、宅地建物取引業法の47条において「事実の不告知・不実の告知の禁止」が明記されています。

この条文では事故物件はもちろん、近くに高層マンションが建つ、近くにごみ焼却場があるなどの購入者に不利益が蒙ることについて契約前に告知しなければならないとしているのです。

また民法においても570条で「隠れた瑕疵」、つまり事故物件であることを貸して販売することについての条文があります。

もし、事故物件であることを隠している場合、そのときに交わされた契約は解除されると同時に損害賠償を請求できるのです。

しかしながら、事故物件とはあくまでも建物についてのことなので、もし事件や事故が起きた物件を取り壊し更地にしてから、また建てた場合には事故物件ではなくなります。それから、事故物件はいつまでも事故物件なのかということですが、法律では明確に決められていません。

そのため、2年経てば事故物件でなくなるという判例や20年は告知義務があるという判例もあります。賃貸では次に住む人には告知義務があるが、その次に住む人には告知義務はないとする業界のルールもあるので非常に複雑です。

欠陥住宅と事前調査

住宅を購入したけれども、基礎や柱、壁などに欠陥がありますと、安心して住むことができません。 多くの方は20年30年という長期にわたる住宅ローンを支払うことで購入出来るもので、100円ショップで購入するようなアイテムと違い使えなければ次のものを購入するということは不可能です。 ましてや注文住宅であれば、自分の理想を含めた家であり欠陥であるとわかればその失望は筆舌に尽くしがたい状況です。

では、欠陥住宅を購入しないように、あるいは欠陥住宅となる工事を防ぐためには、購入契約をする前にそして工事の途中で、物件の隅から隅まで調べつくすことが最善です。

そのために行うのが事前調査です。 事前調査は建築士の資格を持つ専門家に依頼して、設計どおりの寸法、間取り、仕上げ、構造で家が建てられているのか。

水道や換気の流れが上手く機能しているのか。電気設備等で杜撰な施工をしていないのか。

シロアリ、カビなど家を劣化させる要因はないのか。壁や基礎部分にひび割れはないのか。

雨漏りや床の傾きはないのか。 というようなことを第三者の視点から確認していくのです。

すでに建設を終えているマンションや建売住宅の事前調査よりも、注文住宅の事前調査のほうが細かい作業になりますし出張の回数も多くなるので費用はかかります。

しかし、一度欠陥住宅が出来てしまえば、そこから修繕等の費用がかかりますし、また相手の責任を認めさせるためには裁判に持ち込み調査費用、裁判費用がかかります。

時間とお金を無駄にしないためにも、多少の手間とお金を掛けて行う事前調査の意義は大きいのです。 もし、調査を行う建築士の心当たりがないのであれば、行政で住宅に関する相談を受け付けていることがあります。

24時間いつでも、というわけではなく月に一度というように定期的な相談会ですが、建築士が無料相談に応じてくれます。

お住まいの行政のホームページや住宅関連の担当窓口にて、相談会の有無や日時をお調べください。

土地に関する契約トラブル

住宅を建てるためには、まず土地が必要です。

土地付きの建売住宅であれば、手間は一度で済みますが注文住宅であれば土地を確保することから始めなければなりません。

しかし、土地の売買では様々なトラブルが起こる可能性があります。

例えば、再開発計画があるので、土地を購入するのであれば今のうちでなければ高騰して手に入らなくなる、という虚偽の情報を伝えられて購入してしまう場合です。

これは明らかな詐欺であり、契約を無効にしお金を返却してもらうことが出来ます。

一方で、土地を売る側に何も瑕疵がない場合には、契約を無効とすることは容易でありません。

購入者の間違いで土地を購入してしまうことを錯誤（勘違い）と呼びます。

例えば建蔽率や容積率は土地の用途や各自報自治体により基準が異なります。

また、土地に接している道路の広さが足りなければ住宅を建てることが出来ません。

もし、住宅の建築に制限がある土地を売る側が必要な説明をしていたのにも関わらず、その土地に自分の好きなように住宅を建てることが出来ると錯誤して契約を結んだ場合には契約を無効にすることは可能ですが、錯誤を証明しなければならないのです。

少し調べればわかるような事実を錯誤した場合には、それは購入した側の重大な過失ということになり契約を無効にすることはできません。

なにかトラブルが起きて、契約を無効にしたいのであれば、クーリングオフ制度を利用することも可能です。

土地売買のクーーリングオフとは訪問販売における特定商取引法のクーリングオフではなく、宅地建物取引業法に基づくもので適用されるには様々な条件を満たす必要があります。

条件となるのは宅地建物取引業者自らが売主であることや宅地建物の引渡し、代金全額の支払いを終えていないこと、業者がクーリングオフについて購入者に伝えてから8日以内である等々で、クーリングオフの権利を行使するためには内容証明などを用いて相手に意思を伝える必要があります。

法律ではクーリングオフをするためには「書類を交付する」こととしているので、電話や対面でクーリングオフと伝えても効力はありません。